부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512204 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트조 50.25㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

121,000,000원 1억 2,100만 감정가 180,000,000원

감정가의 67% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 88,200,000원 최저가 대비 +37%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

882만원

최저가의 10% · 8,820,000원

감정가 대비

▼ 32.8% 싸게 매수

감정가 1.80억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 소멸 구조는 확인되지만 대항력 있는 임차권등기로 인수 위험이 남는 물건입니다.

가격 최저가 88,200,000원이나 낙찰 후 임차보증금 부족분 89,787,600원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 8,820,000원 · 실질취득 부담은 낙찰가와 인수금액 합산 기준 검토
리스크 박세연 임차권등기 보증금 176,000,000원 중 미배당분 인수 가능. 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 임차인의 보증금 1.76억이 존재하고 예상 배당 부족분 89,787,600원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 낙찰가만 보고 저가 물건으로 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

180,000,000원 / 88,200,000원

2회 유찰

실질취득 부담

177,987,600원

낙찰가+예상 인수액 기준

임차보증금 인수

89,787,600원

박세연 임차인 부족분

핵심지표

D등급

인수 리스크 중심

인천지방법원 2025타경512204. 인천 부평구 부평동 씨티원 7층 702호 오피스텔입니다. 감정가는 1억8천만원, 현재 최저매각가는 8,820만원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건은 단순히 유찰률만 볼 수 없습니다. 을구의 주택임차권등기가 핵심입니다.

임차인 박세연은 보증금 176,000,000원, 확정일자 2021.08.03, 전입 2021.09.02로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 회차 기준 배당 가능액은 86,212,400원으로 부족분 89,787,600원이 남아 매수인 인수 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512204 (강제경매)
소재지	인천광역시 부평구 부평동 431-22 씨티원 7층702호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 현장 조사상 오피스텔 이용
소유자	권영만
감정가 / 최저가	180,000,000원 / 88,200,000원
청구금액	176,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 5번 주택임차권등기는 별도 검토 대상입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있으므로 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 존재

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
박세연	176,000,000원	有	有	부족분 89,787,600원 인수 가능
강지영	미상	없음	해당 없음	전입신고가 말소기준 이후

③ 배당 분석 — 낙찰가만 보면 착시

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,987,600원
임차인 박세연 보증금	176,000,000원	86,212,400원
HUG 가압류	2,071,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 실질취득 부담

낙찰가가 낮아져도 인수금액이 증가해 실질 부담을 확인해야 합니다.

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조입니다. 최저가 8,820만원만 보고 접근하면 안 되며, 인수 가능 금액을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 박세연 임차인의 대항력·우선변제권 및 확약서 원본 확인이 필요합니다.
실질취득 기준 검토. 낙찰가와 인수 가능 보증금 부족분을 합산해 판단해야 합니다.
유찰 착시 주의. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 권리 부담은 사라지지 않습니다.
점유 확인. 임차인 및 점유 관계를 현황조사와 명세서 기준으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수가 먼저다”

이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 취득원가입니다. 대항력 있는 임차권등기 임차인의 부족 보증금이 남는 구조이므로, 권리 안전형 물건으로 보기 어렵습니다. 확약 내용과 실제 인수 범위를 확인한 뒤 접근해야 합니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심이다 — 씨티원 702호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 존재

③ 배당 분석 — 낙찰가만 보면 착시

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 8,000만원
2	2026-06-23	유찰	1억 2,600만원
3	2026-07-23	대기	8,820만원