한 줄 평 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 남정우의 보증금 210,000,000원 중 배당 부족분 138,223,000원을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 실질취득 비용은 보증금 수준에 가까워져 가격 메리트가 사라지는 구조입니다.
감정가 / 최저가
150,000,000원 / 73,500,000원
2회 유찰
실질취득 부담
약 210,000,000원
보증금 인수 고려
임차보증금 인수
138,223,000원
배당 부족분
핵심지표
D · 35점
권리 리스크형
인천지방법원 2025타경512209. 인천 남동구 구월동 가온누리 11층 1103호 오피스텔입니다. 감정가는 1.5억원이며 현재 최저매각가는 7,350만원까지 내려왔습니다. 하지만 등기상 핵심은 을구 순위 4번 주택임차권입니다. 임차인 남정우는 2021년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512209 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1136 가온누리 11층1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 40.85㎡ |
| 소유자 | 김은주 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
말소기준권리 이후 권리는 일반적으로 소멸하지만, 이 사건은 매각물건명세서에 명시된 을구 순위 4번 주택임차권이 핵심입니다. 임차인 남정우는 보증금 210,000,000원, 전입일 2021.07.16, 확정일자 2021.07.16으로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 남정우 | 210,000,000원 | 有 | 有 | 배당 부족분 인수 가능 |
⛔ 인수 위험 최저가 73,500,000원 기준 예상 배당은 임차인에게 71,777,000원입니다. 부족한 138,223,000원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰가와 합산한 실질취득은 약 210,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 구조
가온누리 동일 면적 최근 거래는 2025.12 거래 155,000,000원, 2023.01 거래 126,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 40.85㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2023.01 | 40.85㎡ | 11 | 126,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.85㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
최저매각가 자체는 최근 거래 대비 낮지만, 대항력 임차보증금 인수를 고려하면 실질취득 약 2.1억원입니다. 이는 최근 거래가 1.55억원보다 높은 수준으로, 단순히 49% 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
배당 분배 (현재 회차)
최저가 vs 실질취득 vs 거래
실질취득 기준으로는 시세 대비 부담이 커집니다.
④ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 임차권등기와 매각물건명세서 내용을 반드시 재확인해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가가 아닌 낙찰가+인수 부담으로 판단해야 합니다.
- 환금성 검토. 가온누리는 26세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다.
맺으며 — “낮은 최저가가 착시일 수 있다”
이 물건은 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차보증금이 핵심 변수입니다. 권리분석에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하는가입니다. 보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 시세를 넘어설 수 있어, 가격보다 권리 리스크를 먼저 검토해야 하는 물건입니다.
