인천지방법원 2025타경512238. 인천 미추홀구 주안동 신아다세대 1층 102호, 전용 36.21㎡ 다세대주택입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 77,000,000원에서 3회 유찰된 뒤 최저매각가가 26,411,000원까지 내려와 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 이용옥의 임대차계약은 2022년 11월 11일, 확정일자는 2022년 11월 15일, 주민등록·점유개시는 2022년 12월 22일이고, 보증금은 105,000,000원입니다. 2025년 9월 10일 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
현재 최저가 26,411,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 875,398원을 우선 공제한 뒤 임차인에게 25,535,602원이 배당되고, 보증금 부족분 79,464,398원이 남습니다. 따라서 “2,641만원에 산다”가 아니라 낙찰대금과 승계 보증금을 함께 부담하는 구조로 봐야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 커져 실질취득 총액은 계속 보증금 약 105,000,000원 수준에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512238 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 57-18 1층 102호 · 경원대로875번길 46-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.21㎡ · 3층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강선호 · 2022.12.22 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 26,411,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 앞선 1.05억 임차권
현재 권리분석의 중심은 을구 9번 주택임차권입니다. 이용옥은 2022년 12월 22일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 11월 15일입니다. 임차권등기는 2024년 8월 23일 마쳐졌으며 보증금은 105,000,000원입니다. 2025년 9월 10일 강제경매개시결정보다 앞선 임차인으로, 제공된 배당모형에서도 현재 회차 미배당액 79,464,398원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이용옥 | 1층 102호 36.21㎡ 전부 | 105,000,000원 | 2022.12.22 / 2022.11.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 |
이용옥은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 크게 작아 배당만으로 전액 회수되지 않습니다. 현재 회차에서는 임차보증금 105,000,000원 중 25,535,602원이 예상 배당되고, 79,464,398원이 부족합니다. 따라서 우선변제권이 있다는 사실과 매수인의 인수 위험이 없다는 것은 같은 말이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 2,641만원이 아니라 약 1.05억으로 비교
신아다세대 전용 36.21㎡ 거래는 6건이 확인됩니다. 이 중 데이터상 최근 12개월 표본은 5건, 평균 100,200,000원입니다. 최신 거래는 2022년 11월 1층 110,000,000원입니다. 전체 6건 평균 93,333,333원보다 최근 12개월 평균이 높고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +69.8%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 36.21㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.09 | 36.21㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2022.07 | 36.21㎡ | 3 | 91,000,000원 |
| 2022.07 | 36.21㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.07 | 36.21㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2021.07 | 36.21㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.21㎡ | 5건 | 100,200,000원 |
현재 최저가만 최근 평균과 비교하면 26.4%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비교가 투자 판단을 왜곡합니다. 대항력 있는 보증금 105,000,000원이 낙찰가보다 커 실질취득은 약 105,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 이는 최근 12개월 평균 100,200,000원의 약 104.8%입니다. 최신 2022년 11월 거래 110,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 만큼 “3회 유찰돼 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,398원 |
| 1. 임차인 이용옥 보증금 | 105,000,000원 | 25,535,602원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 79,464,398원 |
현재 회차 배당모형 기준입니다. 집행비용 875,398원을 제외한 매각대금이 임차보증금에 배당되고, 부족분 79,464,398원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 26,411,000원 | 79,464,398원 | 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 18,487,700원 | 87,245,079원 | 감정가 24% |
| 5회 유찰 시 | 12,941,390원 | 92,691,555원 | 감정가 17% |
회차가 내려갈수록 법원에 내는 낙찰대금은 줄지만, 반대로 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 이 사건은 일반적인 무인수 경매처럼 “한 번 더 유찰되면 그만큼 싸진다”는 계산이 맞지 않습니다. 입찰 여부를 판단할 때는 매 회차마다 낙찰가와 승계액을 한 묶음으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 36.21㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석암초등학교 남측 인근. 주위는 다세대·단독주택과 소규모 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 진입로까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 스라브지붕 3층 건물의 1층 102호. 기본 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 있습니다.
- 도로. 진입로 남측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정입니다.
- 규모. 신아다세대는 8세대, 사용승인일은 1990.07.14이며 동일 면적 거래 표본은 6건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 26,411,000원만 보고 수익성을 계산하지 말고, 임차인 미배당 인수 79,464,398원을 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준 비교. 가격 비교 기준은 감정가 77,000,000원이 아니라 실질취득 약 105,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 100,200,000원보다 높습니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 기재가 있으므로, 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 원문 문언과 매각조건을 확인해야 합니다.
- 임차권 처리 확인. 이용옥의 을구 9번 주택임차권이 매각 후 어떤 조건으로 말소되는지 매각물건명세서 원문과 확약서를 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 점검. 당해세·최우선변제 등으로 실제 임차인 배당액이 달라지면 매수인 승계액도 변동될 수 있습니다.
- 거래시점 확인. 비교 거래는 2021.07~2022.11 자료이므로 2026.08.25 입찰가 판단 시 거래시점 차이를 함께 감안해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 다세대이고 데이터상 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 재매각 시 매수층과 거래 빈도를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 66% 할인”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 77,000,000원에서 최저가 26,411,000원으로 떨어졌다는 숫자입니다. 일반적인 무인수 물건이라면 상당한 할인으로 볼 수 있지만, 이 물건에는 대항력 있는 105,000,000원 임차보증금이 선행합니다. 현재 배당모형 기준으로 79,464,398원이 매수인에게 남고, 유찰이 더 진행될수록 낙찰가는 낮아지는 대신 승계액은 커집니다.
따라서 투자 판단의 기준점은 2,641만원이 아니라 실질취득 약 1.05억원입니다. 이 금액은 동일 면적 최근 12개월 평균 100,200,000원을 웃돌고, 최신 거래 110,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 기재는 반드시 확인해야 할 변수지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 확인되지 않는 이상 인수 0원을 전제로 입찰가를 계산해서는 안 됩니다. 이 물건의 결론은 “최저가는 싸 보이지만 실질취득은 싸지 않다”입니다.
