20,580,000원
인천지방법원 2025타경512247. 인천 서구 연희동 금호빌라 104동 지하층2호, 전용 38.62㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 60,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,580,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 오승훈이며, 2022년4월6일 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 취득했습니다.
겉으로만 보면 감정가의 34.3%까지 떨어진 저가 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차권자 임혜원의 보증금이 100,000,000원이고, 전입신고일 2022.05.20이 말소기준권리 2023.02.07보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 회차 배당모형에서는 보증금 중 19,809,560원만 배당되고 80,190,440원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 룰상 계산되는 80,190,440원의 인수는 실질 0원으로 봅니다. 따라서 가격 메리트도 80,190,440원을 더한 금액이 아니라 확약 반영 실질취득 20,580,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512247 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 699-10 금호빌라 104동 지하층2호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 간촌로39번길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.62㎡ · 지하층 제2호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 · 사용승인일 1994.12.22 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.04.06 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 20,580,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.02.07 국 압류입니다. 임차인 임혜원의 전입신고일은 2022.05.20, 확정일자는 2022.04.21이고 점유개시일도 2022.05.10으로 기재돼 있어 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임혜원은 대항력 有, 확정일자와 배당요구도 갖춘 우선변제권 有 임차인입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임혜원 | 100,000,000원 | 2022.05.20 | 2022.04.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 80,190,440원 확약 실질 0원 |
한편 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차권등기 외의 실제 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래보다 크게 낮다
금호빌라104동 전용 38.62㎡의 거래자료는 총 7건입니다. 전체 평균은 83,428,571원이지만 가격 판단에는 최근 자료를 우선합니다. 제공된 최근12개월 평균은 96,500,000원, 최신 거래는 2024.05 · 98,000,000원이며 최근 그룹은 이전 거래군보다 23.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 38.62㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2023.08 | 38.62㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2022.08 | 38.62㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 38.62㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2022.04 | 38.62㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 38.62㎡ | -1 | 35,000,000원 |
| 2021.09 | 38.62㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 38.62㎡ | 2건 | 96,500,000원 |
확약 반영 실질취득은 20,580,000원으로, 최근12개월 평균 96,500,000원의 21.3% 수준입니다. 최신 거래 98,000,000원과 비교해도 금액 차이가 큽니다. 따라서 확약이 원문대로 유효하게 적용된다는 전제에서는 가격 메리트가 분명합니다. 다만 최신 거래 자체가 2024.05이므로, 2026.08.25 입찰 시점의 실제 매매 가능 가격은 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 1. 임차인 임혜원 보증금 | 100,000,000원 | 19,809,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 보증금 미배당액은 80,190,440원입니다. 다만 본 리포트의 실질 인수 판단은 명세서상 말소동의 확약을 반영해 0원으로 처리했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 20,580,000원 | 80,190,440원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 14,406,000원 | 86,253,308원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,084,200원 | 90,497,316원 | 실질 0원 |
위 표가 대항력 인수형의 특징을 잘 보여줍니다. 확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 최저가 하락 자체가 실질취득의 큰 할인으로 이어지지 않습니다. 반대로 이 사건은 말소동의 확약이 유효하게 적용될 경우 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로 회차별 최저가 자체가 실질취득에 반영됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 지하층 제2호, 전용 38.62㎡입니다.
- 입지. 공촌초등학교 북서측 인근으로 다세대주택과 아파트 등이 있는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북서측 근거리에 아시아드경기장역(인천2호선)이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일 1994.12.22의 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 금호빌라104동은 15세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회, 낙찰률 자료는 0.0%입니다. 지하층·소규모 다세대라는 특성까지 감안해 매도기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 임혜원 임차권등기가 확약 대상인지, 말소 조건과 이행 주체가 무엇인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 배당모형상 인수는 80,190,440원이지만 확약 적용 시 실질 0원입니다. 두 숫자를 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 등기된 임차권은 확인되지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 시세 시점 확인. 제공된 최신 거래는 2024.05의 98,000,000원입니다. 2026.08.25 입찰 전 현재 매물·거래가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 지하층 환금성. 동일 면적 거래에서도 지하층 거래가 35,000,000원과 100,000,000원으로 편차가 확인됩니다. 내부상태·채광·습기 등 개별 상태가 가격에 크게 작용할 수 있습니다.
- 3회 유찰 의미. 현재 최저가는 20,580,000원이지만 경매 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 낮은 최저가 자체만으로 시장 환금성이 좋다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약을 확인해야 싼 물건”
이 사건은 전형적인 저가 경매처럼 보이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 보증금 100,000,000원의 임혜원이 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 존재합니다. 현재 최저가만 놓고 배당하면 미배당 보증금 80,190,440원이 남습니다.
그럼에도 결론이 달라지는 이유는 단 하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐기 때문입니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 현재 최저가 20,580,000원으로 내려옵니다. 제공된 최근12개월 평균 96,500,000원의 21.3% 수준이어서 가격 자체는 강한 할인 구간입니다.
다만 1994.12.22 사용승인된 15세대 다세대의 지하층이고, 이미 3회 유찰됐으며 최신 실거래도 2024.05입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마나 더 싸게 사느냐”보다 확약의 효력을 원본으로 확정하고, 현재 점유와 실제 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
