38,220,000원
인천지방법원 2025타경512252. 인천 미추홀구 주안동 베스티움 4층 417호 오피스텔입니다. 감정가는 7,800만원이고 현재 최저가는 3,822만원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 절반 수준이라 저렴해 보이지만, 이 사건은 일반적인 유찰 할인 물건과 다릅니다. 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차권등기입니다.
임차인 조영훈은 2022년12월29일 확정일자, 2023년1월30일 전입 및 점유를 갖춘 임차인으로 확인되며, 보증금 74,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 보유합니다. 현재 회차 배당에서는 약 3,713만원만 배당되고 부족분은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층417호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔(주거용) · 전용 19.315㎡ |
| 소유자 | 이세열 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 74,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
2012년 신탁등기 및 근저당권은 현재 등기상 말소된 상태입니다. 이후 2023년 소유권이전이 있었고, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 진행되었습니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전 설정으로 확인되어 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 있음
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 조영훈 | 74,000,000원 | 有 | 有 | 36,867,960원 가능 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
동일 평형 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 40,891,666원, 최신 거래는 2026.07 기준 50,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균 대비 93.5% 수준이지만, 인수금액을 포함하면 시세보다 높은 취득 구조가 됩니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.07 | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 5 | 39,000,000원 |
| 2026.01 | 2~4 | 40,170,000원 |
| 최근 12건 | - | 40,891,666원 |
④ 배당 예상표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 임차인 조영훈 보증금 | 74,000,000원 | 37,132,040원 |
| 주택도시보증공사 | 74,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 36,867,960원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 낙찰가만 기준으로 판단하면 안 되며 임차보증금 부족분을 반드시 반영해야 합니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 적용 범위와 조건을 원본 확인해야 합니다.
- 명도 및 점유 확인. 임차권등기 임차인의 권리관계와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 2회 유찰 자체보다 실질취득가 기준으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수금이 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차권으로 인해 부족 보증금 인수 가능성이 있어 실제 부담은 최저가보다 크게 올라갑니다. 권리관계상 가장 중요한 것은 임차보증금이며, 낙찰 전 확약 범위와 인수금액을 재확인해야 합니다.
