부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512263 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 73.62㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

153,087,500원 1억 5,308만 감정가 250,000,000원

감정가의 61% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 122,500,000원 최저가 대비 +24%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,225만원

최저가의 10% · 12,250,000원

실거래 대비

▼ 9.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.70억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮지만 임차권 인수 위험으로 실질취득가는 보증금 수준까지 상승하는 오피스텔

가격 최저가 122,500,000원이지만 임차보증금 미배당 135,015,000원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 12,250,000원 · 실질취득 약 257,515,000원 수준
리스크 대항력 있는 임차권등기 존재. HUG 말소동의 확약 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 겉으로는 감정가 대비 49%까지 떨어진 매력적인 가격처럼 보이지만, 을구 주택임차권등기 임차보증금 255,000,000원이 존재합니다. 배당 부족분은 매수인 부담 가능성이 있어 최저가가 곧 취득가격이 아닙니다.

감정가 / 최저가

250,000,000원
122,500,000원

2회 유찰

실질취득 추정

257,515,000원

낙찰가+인수부족분

인수 가능액

135,015,000원

임차보증금 미배당

핵심지표

35점 C

임차권 리스크

인천지방법원 2025타경512263. 대상은 인천 남동구 간석동 페이브시티 제8층 제802호 오피스텔입니다. 감정가는 250,000,000원이며 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다.

하지만 등기상 을구 1순위 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인 장원철의 보증금은 255,000,000원이며 전입일 2021.06.21, 확정일자 2021.05.13으로 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512263
소재지	인천광역시 남동구 간석동 92-1 페이브시티 8층802호
용도 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 업무시설 이용
소유자	박찬일
감정가 / 최저가	250,000,000원 / 122,500,000원
청구액	255,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
장원철	255,000,000원	有	有	인수 가능

현재 회차 매각가 122,500,000원 기준 우선변제 배당 예상액은 119,985,000원입니다. 부족분 135,015,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. HUG 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 실제 효력과 적용 범위는 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

항목	채권	배당
집행비용	-	2,515,000원
임차인 장원철 보증금	255,000,000원	119,985,000원
주택도시보증공사	255,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

배당분배

낙찰가 vs 실질취득

⛔ 가격 판단 122,500,000원의 최저가는 낮아 보이지만 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득가는 약 257,515,000원 수준입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

✅ 확인 포인트 HUG 말소동의 확약서 제출 여부, 임차권 말소 가능 여부, 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

간석오거리역 약 700m 인근으로 대중교통 접근성은 양호합니다.
주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주거 및 상업지역입니다.
2018.03.21 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다.
일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득가 계산. 낙찰가 외 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
확약 확인. HUG 말소동의 확약서의 효력 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
관리비 확인. 현황조사서상 현관에 관리비청구서 10여통이 확인되었습니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 2회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기가 존재해 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 인수 여부입니다. 현재 조건에서는 실질취득 부담이 커 신중한 접근이 필요합니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권 인수가 핵심 변수 — 페이브시티 802호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상 배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (26장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	2억 5,000만원
2	2026-06-23	유찰	1억 7,500만원
3	2026-07-23	대기	1억 2,250만원