부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512297 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 68.53㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

137,600,000원 1억 3,760만 감정가 200,000,000원

감정가의 68% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 98,000,000원 최저가 대비 +40%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

980만원

최저가의 10% · 9,800,000원

실거래 대비

▼ 22.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.78억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 임차권등기와 확약 내용을 반드시 확인해야 하는 물건입니다.

가격 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 거래 175,000,000원의 56.0%
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 9,800,000원
리스크 이기용 임차권등기 존재, 주택도시보증공사 확약서 제출로 인수 위험 완화

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 거래 기준 가격 매력은 있지만, 핵심은 임차권등기입니다. 을구 3번 주택임차권은 매수인 인수 가능성이 표시됐으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 주된 인수 부담은 완화된 구조입니다.

감정가

200,000,000원

다세대

최저가

98,000,000원

2회 유찰

최근 거래

175,000,000원

2025.04

매수인 인수

0원

확약 기준

인천지방법원 2025타경512297. 인천 미추홀구 용현동 리치타운 4층402호 다세대주택입니다. 전용면적은 68.53㎡이며, 2016년 준공된 8세대 규모 공동주택입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로 진행됩니다.

권리 구조에서 가장 중요한 부분은 일반 근저당이 아니라 주택임차권등기입니다. 이기용 임차인은 2020년 전입 및 확정일자를 바탕으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 등기부에는 매수인 인수 가능성이 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 해당 임차권 인수 부담은 실질적으로 해소되는 방향입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512297 (강제경매)
소재지	인천광역시 미추홀구 용현동 565-25 리치타운 4층402호
물건종류 / 면적	다세대 · 전용 68.53㎡
소유자	김현수 (2023.06.23 거래가액 171,000,000원)
감정가 / 최저가	200,000,000원 / 98,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 170,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 임차권등기 확인 이기용 임차권자는 을구 순위 3번 주택임차권등기를 보유하고 있습니다. 등기상으로는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 표시되었으나, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 확약 적용 임차권은 실질 인수 0원으로 판단합니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	대항력	우선변제	승계
이기용	제4층 제402호 68.53㎡전부 주거(임차권등기)	有	가능	확약으로 0원
최유진	현황조사	없음	확인 필요	없음

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간

리치타운 동일 전용 68.53㎡ 최근 거래는 2022년 3월부터 2025년 4월까지 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 175,000,000원이며, 최저가는 최근 거래 대비 56.0% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.04	68.53㎡	5	175,000,000원
2023.06	68.53㎡	4	171,000,000원
2022.03	68.53㎡	6	169,000,000원
최근 거래 평균			171,666,666원

매각대금 배분 (최저가 98,000,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 거래 대비 56.0% 수준입니다.

④ 배당 구조

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,164,000원
주택도시보증공사	170,000,000원	95,836,000원
미배당	-	74,164,000원

✅ 권리 관점 확약서가 적용되는 임차권등기 부담은 매수인 인수 0원으로 판단됩니다. 말소기준 이후 압류·경매개시 등 권리는 매각으로 소멸합니다.

⛔ 확인 필요 확약 내용은 해당 임차권에 한정됩니다. 현황조사 임차인 최유진의 보증금 등은 확인이 필요하며, 임차권 관련 서류 원본 확인 후 입찰 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 이기용 임차권등기와 주택도시보증공사 확약서 내용을 반드시 원본 대조하세요.
가격 판단. 최저가는 최근 거래 175,000,000원 대비 낮지만 다세대 특성상 환금성을 함께 봐야 합니다.
점유 확인. 현황조사상 최유진 점유 정보와 실제 점유 상태를 확인하세요.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인형”

리치타운 402호는 2회 유찰로 가격 구간은 낮아졌지만, 다세대 물건 특성상 임차권등기 분석이 핵심입니다. 이기용 임차권은 확약으로 인수 부담이 해소되는 방향이나, 확약 적용 범위와 다른 점유자의 상태 확인은 필요합니다. 권리 확인 후 접근한다면 가격 측면에서는 검토 가치가 있는 물건입니다.

부동산강제경매

임차권 리스크는 줄었지만, 확인할 권리가 남았다 — 인천 리치타운 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간

④ 배당 구조

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인형”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	2억원
2	2026-06-23	유찰	1억 4,000만원
3	2026-07-23	대기	9,800만원