인천지방법원 2025타경512303. 미추홀구 용현동 신원힐타운 제2층 제201호, 전용 49.22㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 136,000,000원인데 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,648,000원, 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차권과 미상 점유자입니다.

등기부에는 김시은의 주택임차권이 설정돼 있습니다. 임대차계약일은 2022.07.05, 확정일자는 2022.07.26, 전입·점유개시는 2022.08.12, 보증금은 155,000,000원입니다. 현재 회차 매각가를 그대로 가정하면 집행비용을 뺀 45,408,336원이 배당되고, 데이터상 미배당액은 109,591,664원입니다. 통상 구조라면 매수인이 떠안을 수 있는 금액이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐으므로 김시은 관련 인수는 실질적으로 0원*으로 반영합니다.

그러나 확약의 효력은 김시은 임차권에만 적용해 보수적으로 봐야 합니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 양인호가 2025.08.11 전입한 것으로 나타나지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 결국 확정 가능한 취득원가는 최저가 46,648,000원이 하한이고, 양인호에게 실제 인수해야 할 금액이 존재한다면 그만큼 추가됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김시은은 확약, 양인호는 미상

등기상 현재 핵심 권리는 2024.05.20 접수된 김시은의 주택임차권입니다. 보증금 155,000,000원, 전입 2022.08.12, 확정일자 2022.07.26으로 기록돼 있고 배당요구도 있습니다. 2025.09.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이지만, 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐으므로 김시은에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만, 하락 추세와 미상 인수를 같이 봐야 한다

신원힐타운은 총 6세대, 사용승인일은 2002.10.09이고 대상 면적은 49.22㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 전체 평균은 132,666,666원이지만 과거 150,000,000원· 158,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단에는 최근 시세지표와 최신 거래를 우선합니다.

현재 최저가 46,648,000원은 최근 시세지표 90,000,000원의 51.8%입니다. 하지만 이것만으로 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 위험합니다. 김시은 임차권은 확약으로 해소되더라도 양인호의 미상 보증금이 추가될 가능성이 있어 최종 실질취득액이 아직 확정되지 않았기 때문입니다.

더 중요한 것은 거래 추세입니다. 최근 시세지표는 과거 거래 대비 -41.6%로 내려와 있습니다. 최신 확인 거래도 2023.12의 90,000,000원입니다. 전체 평균 132,666,666원만 보고 할인 폭을 과대평가해선 안 되며, 하락한 최근 가격대를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,648,000원 가정)

배당표 산술상 김시은 보증금 중 109,591,664원이 미배당으로 남지만, 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 반영하면 김시은에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이 확약은 양인호에게 적용되지 않으며, 양인호의 보증금·우선변제·인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 김시은 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 부담이 사라지지 않는다

확약이 없다면 김시은처럼 대항력 있는 155,000,000원 보증금 임차인은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 데이터의 시나리오도 3회 유찰 시 109,591,664원, 4회 유찰 시 123,334,166원, 5회 유찰 시 132,953,916원으로 증가합니다. 이 사건은 확약서가 그 부담을 김시은에 한해 실질 0원으로 바꿔 놓은 사례입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천보훈병원 서측 인근이며, 주변은 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2002.10.09 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 201호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 서측과 북측으로 각각 약 8미터, 4미터 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,257,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이며 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 시세지표가 과거 대비 -41.6%인 점과 3회 유찰을 함께 감안해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김시은 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 어떤 조건으로 적용되는지 원문과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 양인호 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 최종 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
• 대항력 단정 금지. 양인호는 전입일만 확인돼 있으므로 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 132,666,666원보다 최근 시세지표 90,000,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선하고, -41.6% 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 3회 유찰의 의미. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만 보지 말고 소규모 다세대의 환금성과 실제 거래량을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 현재 점유자와 실제 거주관계가 최종적으로 누구인지 현황을 다시 확인하고 명도비용과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 위험 하나를 지웠지만, 사건 전체가 깨끗해진 것은 아니다”

이 사건은 표면적인 숫자만 보면 감정가 136,000,000원에서 46,648,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 김시은의 155,000,000원 임차권은 원래라면 현재 회차에서 109,591,664원이 미배당되는 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.

문제는 그 다음입니다. 2025.08.11 전입한 양인호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 확약 밖 인수위험이 남습니다. 동시에 최근 시세지표는 90,000,000원, 추세는 과거 대비 -41.6%, 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세의 51.8%라는 이유만으로 “싸다”고 결론내릴 단계가 아닙니다. 김시은은 해결, 양인호는 미확인. 가격보다 먼저 남은 임차관계를 확정하는 사건입니다.