한 줄 평 감정가 대비 최저가는 49%까지 내려왔지만, 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이동훈의 보증금 183,000,000원 중 미배당 예상액 100,155,860원이 매수인 인수 가능 부담으로 잡힙니다. 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
감정가
173,000,000원
다세대
최저가
84,770,000원
2회 유찰
실질취득 부담
184,925,860원
최저가+인수액
매수인 인수
100,155,860원
임차보증금 미배당
인천지방법원 2025타경512342. 인천 서구 검암동 하모니홈타운 에이동 402호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이정규이며 2022년 거래가액은 183,000,000원입니다. 표면적으로는 감정가 1.73억 대비 최저가 8,477만원이라는 큰 할인 폭이 보이지만, 이 사건은 임차권등기와 대항력 판단이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 649-14 하모니홈타운 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 |
| 소유자 | 이정규 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이동훈 임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차권입니다. 전입일은 2022.03.10, 확정일자는 2022.02.03이며 임차보증금은 183,000,000원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이동훈 | 183,000,000원 | 有 | 가능 | 100,155,860원 가능 |
| 반효린 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 확약서 확인 필요 매각물건명세서에는 을구 순위 7번 주택임차권등기 인수권리가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 확약의 실제 효력과 적용 범위는 원본 확인이 필요합니다.
③ 실질취득 분석
현재 회차 최저가 84,770,000원 기준 예상 배당에서 이동훈 임차보증금은 일부만 배당되고 100,155,860원이 부족분으로 계산됩니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 최저매각가 | 84,770,000원 |
| 집행비용 | 1,925,860원 |
| 임차인 배당 | 82,844,140원 |
| 임차인 미배당 인수 | 100,155,860원 |
| 실질취득 부담 | 184,925,860원 |
배당 분배
감정가 vs 실질취득
최저가만 보면 저렴해 보이나, 임차 인수 가능액을 합산해 판단해야 합니다.
④ 시세 비교
하모니홈타운A동 동일 면적 최근 거래는 2022.03 한 건이며 거래가는 183,000,000원입니다. 최저가는 감정가 대비 낮지만, 임차 인수 가능액을 반영한 실질취득 부담은 184,925,860원으로 최근 거래가를 넘어섭니다.
⛔ 가격 판단 최저가 84,770,000원만 기준으로 “저렴하다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수 가능액을 포함하면 실질취득 기준으로 최근 거래가와 유사하거나 높은 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이동훈 임차권등기와 대항력 여부, HUG 말소동의 확약서 원본을 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가보다 임차보증금 인수 가능액을 먼저 반영해야 합니다.
- 미상 보증금 주의. 반효린은 보증금 미상이며 전입 시점상 대항력은 없습니다.
- 제시외 부분 확인. 베란다 불법 증축 부분은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 총 취득비용을 봐야 한다”
이 사건은 유찰로 최저가가 크게 낮아진 물건이지만, 권리분석의 중심은 가격 할인이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 매수인이 부담할 수 있는 금액이 존재합니다. 입찰가는 낙찰가가 아니라 실질취득 비용 기준으로 판단해야 하는 다세대 물건입니다.
