61,740,000원
인천지방법원 2025타경512346. 부평동 신한아파트 3층 302호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 6,174만원까지 내려왔다”가 아닙니다. 임차인 전세인은 2022.08.26 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.03.06 국세 압류보다 앞섭니다. 보증금도 180,000,000원으로 감정가와 같아, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 13번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 일반적인 인수 계산 119,771,320원을 그대로 매수인 부담으로 보지 않고 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에 관한 것이며, 다른 권리까지 자동으로 해소하는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512346 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 250-5 신한아파트 3층 302호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 시장로79번길 25 |
| 용도 / 위치 | 아파트 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호 |
| 임차권 범위 | 제3층 제302호 56.08㎡ 전부 |
| 소유자 | 강샛별 · 2022.09.01 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 61,740,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약서가 있다
말소기준은 2023.03.06 국의 압류입니다. 전세인의 전입·점유일은 2022.08.26으로 그보다 빠르고, 확정일자도 2022.07.26이라 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 주택임차권등기는 2024.12.06 접수됐으며 임차보증금은 180,000,000원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전세인 | 2022.08.26 | 2022.07.26 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 실질 인수 0 |
임차권등기 범위는 제3층 제302호 56.08㎡ 전부이며, 배당요구일은 2024.12.06입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 180,000,000원이고 현재 최저매각가는 61,740,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이 비율은 세 번의 유찰 결과일 뿐, 실제 시장가격과의 비교 수치가 아닙니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 않습니다.
특히 이 사건은 확약서가 없었다면 대항력 임차인의 미배당 보증금 때문에 실제 부담이 약 180,000,000원 수준으로 유지되는 구조였습니다. 현재는 말소동의 확약서 때문에 그 인수위험이 실질적으로 해소된 것으로 보지만, 최종 응찰가는 해당 확약의 원문과 매각조건을 다시 대조한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 임차인 전세인 보증금 | 180,000,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 권리계산상 임차인의 미배당 보증금은 119,771,320원입니다. 다만 을구 13번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 61,740,000원 | 119,771,320원 | 180,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 43,218,000원 | 137,959,924원 | 180,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 30,252,599원 | 150,691,948원 | 180,000,000원 |
표만 보면 낙찰가가 61,740,000원에서 43,218,000원, 30,252,599원으로 내려갈수록 원칙적인 인수액은 오히려 119,771,320원에서 137,959,924원, 150,691,948원으로 커집니다. 이것이 선순위 대항력 임차인이 있는 사건에서 최저가만 보면 안 되는 이유입니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서 때문에 위 금액을 실제 매수인 인수액으로 적용하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부평동 부흥오거리 남서측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설·시장이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 을구 13번 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 119,771,320원 혼동 금지. 이는 현재 최저가 기준의 일반적인 미배당·인수 계산액이며, 본 사건은 확약서를 반영해 실질 인수 0원으로 분석합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 현장 시세와 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 권리·점유·물건상태를 현장에서 다시 점검해 반복 유찰의 원인을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “6,174만원”보다 중요한 것은 확약서의 효력
이 사건을 최저가만 보면 감정가 180,000,000원짜리 아파트가 61,740,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 전세인의 보증금도 180,000,000원이어서, 확약서가 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 119,771,320원에 달합니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석할 수 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 확약서의 적용조건은 여전히 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가 자체보다, 확약서와 세금 관계를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
