126,000,000원
인천지방법원 2025타경512346. 부평구 부평동 신한아파트 3층 302호입니다. 소유자 강샛별은 2022년 9월 1일 매매를 원인으로 2022년 9월 13일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 185,000,000원입니다. 이보다 앞선 2022년 8월 26일 임차인 전세인이 전입과 점유를 시작했으며, 확정일자는 2022년 7월 26일입니다. 말소기준권리인 2023년 3월 6일 국세 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
따라서 단순히 “감정가 180,000,000원에서 126,000,000원으로 한 번 유찰됐다”는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 확약이 없다고 보면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 이어받고, 현재 회차의 룰상 실질취득액은 126,000,000원 + 56,564,000원 = 182,564,000원입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권 말소를 위한 확약서가 제출되어 확약 적용 시 실질취득액은 126,000,000원*으로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 250-5 신한아파트 제3층 제302호 도로명: 인천광역시 부평구 시장로79번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 강샛별 (2022.09.13. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 말소기준권리 | 2023.03.06. 갑구 10번 압류 · 국(처분청 인천세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서
전세인의 임대차계약일은 2022.07.08., 확정일자는 2022.07.26., 전입·점유개시일은 2022.08.26.입니다. 말소기준권리인 2023.03.06. 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 주택임차권등기는 2024.12.06. 접수됐고, 보증금은 180,000,000원입니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전세인 실제 임차인 1명 | 제3층 제302호 56.08㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 180,000,000원 | 확정 2022.07.26. 전입·점유 2022.08.26. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 | 요구함 2024.12.06. |
* 실질 인수 0원은 제출된 확약서가 을구 13번 주택임차권 전부를 대상으로 하고, 매각 후 약정된 말소가 실제 이행되는 경우를 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 56,564,000원입니다.
② 회차별 실질취득 — 낙찰가만 보면 안 된다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 확약을 제외한 원칙적 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 아래 시나리오에서 룰상 총취득액은 181,511,320원~182,564,000원으로 보증금 180,000,000원 부근에 머뭅니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권 인수가 0원이 되어 실질취득액은 각 회차 낙찰가와 같아집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 룰상 총취득 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 126,000,000원 | 56,564,000원 | 182,564,000원 | 126,000,000원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 88,200,000원 | 93,787,600원 | 181,987,600원 | 88,200,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 61,739,999원 | 119,771,321원 | 181,511,320원 | 61,739,999원* |
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 전세인 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인 미배당액은 56,564,000원이며, 확약이 없으면 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 확인되면 선순위 차감액과 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 아파트이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 부흥오거리 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·시장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 허가구역. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 13번 주택임차권 전부를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 말소 조건·시점 확인. 낙찰 후 별도 지급이나 서류 제출 등 확약 이행에 필요한 조건과 임차권 말소 시점을 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 미적용 시 상한 재산정. 현재 회차의 룰상 인수액은 56,564,000원이고 룰상 총취득액은 182,564,000원입니다.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 전세인의 배당요구와 실제 배당액, 보증금 잔액이 확약 이행 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정 당시 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 현재 점유자와 인도 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가로 단정하지 말고, 확약 적용 후 실질취득액을 실제 거래 가능한 가격과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 확약서가 먼저다”
이 사건은 겉으로는 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 126,000,000원으로 낮아진 물건입니다. 그러나 전세인보다 뒤에 설정된 2023년 압류가 말소기준이므로, 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인을 먼저 봐야 합니다. 확약이 없다면 현재 회차 인수액은 56,564,000원이고 룰상 총취득액은 182,564,000원입니다.
반전은 주택도시보증공사가 제출한 을구 13번 주택임차권 말소동의 확약서입니다. 확약이 정확히 적용되고 실제 말소까지 이행되면 해당 임차인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 126,000,000원*으로 내려갑니다. 다만 세금압류 4건의 당해세 여부와 확약의 대상·조건·말소 절차를 확인하기 전까지는 “권리가 완전히 깨끗하다”고 단정할 수 없습니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 이행 후에는 인수 0원형. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서의 실제 효력입니다.