인천지방법원 2025타경512372. 인천 남동구 구월동 로드힐 14층 1405호 도시형생활주택(아파트)입니다. 전용면적 41.68㎡ 물건으로, 현재 소유자는 김마로입니다. 표면적으로는 감정가 1.74억에서 2회 유찰되어 8,526만원까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 그러나 등기부상 2023년 설정된 주택임차권등기가 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512372 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1129-20 로드힐 14층1405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(아파트) 이용 |
| 전용면적 | 41.68㎡ · 제14층 제1405호 전부 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 |
| 소유자 | 김마로 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2016년 우리은행 근저당권 설정입니다. 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태이며, 현재 가장 중요한 권리는 을구 순위 5번 주택임차권입니다. 임차인 문승은은 2021년 7월 13일 전입, 2021년 6월 14일 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 문승은 | 180,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
임차권등기명령에 따라 임차권이 등기되어 있으며, 매각물건명세서에는 주택임차권등기 인수권리가 명시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용도 있어 최종 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질취득 기준 확인
로드힐 동일 면적 최근 거래는 41.68㎡ 기준 2건이며 평균 거래가는 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 41.68㎡ | 13층 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 41.68㎡ | 14층 | 180,000,000원 |
| 평균 | - | 2건 | 180,000,000원 |
최저매각가는 최근 거래 평균 대비 47.4% 수준으로 낮습니다. 하지만 임차보증금 인수가 확정되면 실질취득비용은 최저가가 아닌 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
④ 예상 배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,934,680원 |
| 임차인 문승은 보증금 | 180,000,000원 | 83,325,320원 |
| 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 가능액 | - | 96,674,680원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 문승은 보증금 180,000,000원과 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 검토. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 적용 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 아니라 인수 가능 보증금을 포함한 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.
- 소유자·점유 확인. 실제 인도 및 명도 절차 가능성을 검토해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 위험이 먼저”
이 물건은 2회 유찰로 숫자상 할인 폭은 큽니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기가 존재해 단순히 8,526만원짜리 물건으로 볼 수 없습니다. 핵심은 낙찰 이후 부담할 수 있는 임차보증금 부족분입니다. 권리는 복잡하고, 가격은 인수 위험을 반영해 판단해야 하는 물건입니다.
