인천지방법원 2025타경512387. 부평동 풀하우스 4층 409호, 전용범위 77.28㎡의 오피스텔입니다. 소유자 채승기는 2020.08.24. 거래가액 262,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 안덕수 명의 근저당권을 비롯한 근저당·가압류·압류가 연속해서 설정됐습니다. 말소기준권리는 2021.10.06. 접수된 안덕수의 근저당권 169,000,000원이며, 그 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위만 보면 후순위인 을구 4번 주택임차권이 아니라, 그보다 앞선 전입과 점유입니다. 임차인 박상철은 2021.09.15. 전입·점유를 시작해 말소기준일인 2021.10.06.보다 빠르고, 확정일자도 2021.08.12.로 확인됩니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 대항력 포기가 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 210-2 풀하우스 4층 409호 · 인천광역시 부평구 대정로 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 18층 건물 중 4층 |
| 임차범위 | 4층 409호 77.28㎡ 전부 |
| 소유자 | 채승기 (2020.08.24. 거래가액 262,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 212,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 임차인 분석 — 선순위 대항력과 확약을 분리해서 본다
실제 임차인은 박상철 1명입니다. 주택도시보증공사는 현재 경매의 신청채권자이며, 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 회차 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상철 4층 409호 77.28㎡ 전부 | 290,000,000원 | 2021.09.15. 2021.08.12. | 대항력 있음 | 배당요구 | 승계 아님 | 81,669,400원 확약 적용 시 0원* |
* 실질 인수 0원은 제출된 확약서가 박상철의 임차보증금 전액과 대항력 포기, 임차권등기 말소에 유효하게 적용되고 그 내용이 매각조건에 반영되는 경우를 전제로 합니다. 원문 범위가 다르거나 이행 조건이 충족되지 않으면 룰상 부족분 81,669,400원이 남을 수 있습니다. 확인된 임차인은 박상철 1명으로, 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
② 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준 이후 등기된 유앤아이머천다이징주식회사 근저당권 67,726,800원, 박상훈 근저당권 68,400,000원, 이해범 가압류 100,000,000원을 비롯한 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박상철의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기의 등기 순위만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 303,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 212,100,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 이 가격이 시장가격보다 낮은지, 높은지를 판단할 근거가 없습니다.
또한 확약이 적용되지 않는 경우에는 최저가에 임차인 미배당 81,669,400원이 추가됩니다. 2회 유찰 시 룰상 인수액은 144,408,580원, 3회 유찰 시 188,326,006원으로 늘어납니다. 낙찰가가 내려갈수록 부담이 함께 줄어드는 구조가 아니라, 선순위 보증금 때문에 부족분이 커지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,769,400원 |
| 1. 임차인 박상철 보증금 | 290,000,000원 | 208,330,600원 |
| 을구 1번 근저당 · 안덕수 | 169,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 유앤아이머천다이징주식회사 | 67,726,800원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이해범 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 박상훈 | 68,400,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 4,565,550원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 비앤디인터내셔널 | 21,065,300원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,260,559원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선배당으로 모두 소진됩니다. 후순위 채권 합계 742,018,209원은 배당되지 않으며, 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 18층 건물입니다.
- 주위환경. 시장회전교차로 북서측 인근으로 오피스텔·공동주택·시장·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 허가구역. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기뿐 아니라 박상철의 대항력 포기와 보증금 전액에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 매각조건 대조. 매각물건명세서의 인수 문구와 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영됐는지 법원 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구·채권자 관계. 임차인 박상철의 배당요구와 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 관계를 배당요구종기 서류에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세·공과금 압류 6건 중 당해세 금액이 있으면 임차인 배당액과 룰상 부족분이 달라질 수 있습니다.
- 시세 조사. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 확약 이행에 필요한 인도·말소 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 주차·시설 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 확약의 문장 하나가 더 중요하다”
이 사건의 권리구조는 단순한 후순위 임차권 사건이 아닙니다. 박상철의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 290,000,000원이어서, 원칙대로라면 현재 회차에서 미배당되는 81,669,400원이 매수인에게 남습니다. 유찰이 계속되면 최저가는 내려가지만 임차인 부족분은 오히려 144,408,580원, 188,326,006원으로 커집니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기와 임차권 말소까지 유효하게 적용되면 이 핵심 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다. 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않지만, 확약의 정확한 범위가 확인되지 않은 상태에서는 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가의 시장가격상 우위 역시 판단하기 어렵습니다. 따라서 결론은 확약 확인 전 보류, 확약 확인 후 가격 검토입니다.
