한 줄 평 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 오피스텔이지만, 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. 대항력 있는 임차권등기 이선우의 보증금 181,650,000원이 존재하며 현재 회차 기준 미배당 부족분은 94,475,240원입니다. 최저가 8,918만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
감정가
182,000,000원
오피스텔
최저가
89,180,000원
2회 유찰
실질취득 부담
183,655,240원
낙찰가+인수 추정
매수인 인수
94,475,240원
임차보증금 부족분
인천지방법원 2025타경512426. 인천 남동구 간석동 위브타운 12층 1203호 오피스텔입니다. 감정가는 1.82억원이고 현재 최저매각가는 8,918만원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 유찰 할인형 물건과 다릅니다. 을구 1순위 주택임차권등기가 존재하고, 해당 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 109-10 위브타운 12층1203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설로 이용중 |
| 소유자 | 유인덕 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 |
| 청구금액 | 181,650,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 임차권등기는 말소기준 이전 권리로 매수인 부담 가능성이 있습니다. 이선우 임차인은 임차권등기명령을 통해 보증금 181,650,000원을 등기했고, 전입일 2022.04.22 및 확정일자 2022.04.04로 우선변제권도 행사 가능합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이선우 | 181,650,000원 | 有 | 有 | 94,475,240원 인수 가능성 |
| ARIUNBILEG TURBAT | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| GANZORIG ENKHJIN | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 회차 낙찰가 89,180,000원에서 임차인 배당 부족분 94,475,240원을 인수하면 실질취득 부담은 약 183,655,240원입니다. 최저가만 보면 감정가 대비 저렴하지만 실제 부담액 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 임차인 이선우 보증금 | 181,650,000원 | 87,174,760원 |
| 주택도시보증공사 | 181,650,000원 | 0원 |
| 임차인 부족분 | 94,475,240원 | 매수인 인수 가능성 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가가 낮아도 인수 부담을 합산하면 감정가 수준의 부담입니다.
✅ 장점 간석오거리역 인근 오피스텔이며 교통 접근성은 양호합니다. 권리 확인만 놓고 보면 임차권 관계가 명확하게 드러난 점은 장점입니다.
⛔ 핵심 위험 임차보증금 181,650,000원의 인수 가능성이 이 사건의 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 적용 범위 확인이 필요하며, 확약 적용 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 약산초등학교 서측 인근으로 오피스텔·업무시설·근린생활시설·다세대주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 간석오거리역과 인근 버스정류장으로 대중교통 접근성이 양호합니다.
- 건물. 2018년 사용승인된 철근콘크리트 구조 오피스텔이며 기계식 주차장 등 설비가 있습니다.
- 환금성. 일반상업지역 소재 오피스텔로 입지는 있으나 임차권 부담이 매수 판단의 핵심 변수입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 최저가가 아니라 낙찰가+인수금 기준으로 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 전체에 적용되는지 원본 확인이 필요합니다.
- 미상 점유자 확인. ARIUNBILEG TURBAT, GANZORIG ENKHJIN 관련 보증금 및 권리관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “반값 최저가가 아니라, 보증금 구조를 봐야 한다”
이 물건은 숫자상 최저가가 크게 내려온 오피스텔입니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기가 존재하기 때문에 단순히 8,918만원에 취득하는 물건으로 보면 안 됩니다. 현재 회차에서는 임차보증금 부족분 94,475,240원이 매수인 부담으로 남을 가능성이 있으며, 확약 적용 여부 확인이 최우선입니다. 가격보다 권리 구조가 승부처인 사건입니다.
