100,450,000원
인천지방법원 2025타경512436. 인천 남동구 구월동 탑클래스 3층 303호 오피스텔입니다. 전용면적은 59.843㎡이며 감정가는 205,000,000원, 현재 최저매각가는 100,450,000원까지 하락했습니다. 다만 일반적인 유찰 할인 물건과 달리 이 사건은 을구에 설정된 주택임차권등기가 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1142-27 탑클래스 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 59.843㎡ |
| 소유자 | 조석훈 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 을구 1순위 주택임차권등기가 존재합니다. 유도연 임차인은 2022년 6월 29일 전입, 2022년 6월 16일 확정일자를 갖고 있으며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 또한 매각물건명세서에는 주택임차권등기 인수권리가 명시되어 있고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 강대준 | 미상 | 有 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
| 유도연 | 240,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
③ 시세 비교
동일 평형 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 206,166,666원이지만 최근 12개월 거래는 142,000,000원 1건이며 최근 거래 기준 하락 흐름이 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.87㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2025.02 | 59.87㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 59.85㎡ | 12 | 179,000,000원 |
| 142,000,000원 | |||
최저매각가 100,450,000원은 최근 거래 142,000,000원의 70.7% 수준입니다. 그러나 임차보증금 인수 가능액을 더하면 가격 판단은 달라집니다. 실질취득 약 242,206,300원은 최근 거래 수준을 크게 초과할 수 있습니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 을구 1순위 주택임차권등기와 매각물건명세서 인수권리를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유. 강대준 점유자는 보증금이 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.
- 확약 내용 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 내용은 해당 권리 처리 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 최저가만 기준으로 입찰하지 말고 인수 가능 금액 포함 총 부담액을 계산해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 권리가 먼저”
이 물건은 숫자상 최저가는 크게 내려왔지만, 경매 투자에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 임차권등기 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재하는 만큼, 단순 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리 확인과 확약 범위 검토가 끝난 뒤에야 가격 판단이 가능한 물건입니다.
