부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512481 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 52.51㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

67,250,000원 6,725만 감정가 125,000,000원

감정가의 53% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 61,250,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

612만원

최저가의 10% · 6,125,000원

감정가 대비

▼ 46.2% 싸게 매수

감정가 1.25억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 인수 위험이 핵심인 물건으로, 유찰 후에도 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 61,250,000원이지만 임차보증금 부족분 79,252,500원 인수 가능성으로 실질취득 약 140,502,500원
자금 최저가의 10% 입찰보증금 약 6,125,000원 · 인수 위험 존재
리스크 노종욱 임차권등기 대항력·우선변제권 존재, 주택도시보증공사 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 인수 위험입니다. 노종욱 임차인은 보증금 139,000,000원의 대항력 있는 임차권등기를 보유하고 있으며, 현재 매각가 기준 우선변제 배당 후 부족분 79,252,500원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

감정가 / 최저가

125,000,000원 / 61,250,000원

2회 유찰

실질취득 예상

약 140,502,500원

최저가 + 인수 가능액

임차보증금 인수

79,252,500원

부족분 기준

핵심지표

C등급

권리 리스크 반영

인천지방법원 2025타경512481. 인천 부평구 일신동 동서푸른빌 씨동 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 125,000,000원이며 현재 최저매각가는 61,250,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 단순히 최저가만 보면 안 됩니다. 을구 순위 3번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 노종욱은 보증금 139,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 보유합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512481 (강제경매)
소재지	인천광역시 부평구 일신동 40-6 동서푸른빌 씨동 5층501호
물건종류 / 이용	다세대 · 주거용
소유자	임형순
감정가 / 최저가	125,000,000원 / 61,250,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 관련 경매 · 139,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

2011년 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 이후 2021년 소유권 이전 후, 2023년 국세 압류 2건과 2025년 경매개시결정이 이어졌습니다. 핵심 권리는 을구 순위 3번 주택임차권등기입니다. 임차권등기는 매각으로 소멸되더라도 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분이 남으면 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계 위험
노종욱	139,000,000원	有	有	79,252,500원 가능
김현석	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 인수금액 판단 현재 최저가 61,250,000원 기준 노종욱 임차인은 우선변제로 약 59,747,500원을 배당받고, 부족분 79,252,500원이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 실질취득가는 최저가가 아니라 약 140,502,500원으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,502,500원
임차인 노종욱 보증금	139,000,000원	59,747,500원
주택도시보증공사	139,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가는 낮지만 인수 가능 보증금을 반영하면 실질취득 부담은 감정가를 웃도는 수준입니다.

⛔ 가격 관점 61,250,000원이라는 숫자만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 임차인의 부족 보증금 인수 가능성을 반영하면 가격 메리트가 사라집니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부는 반드시 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 노종욱 임차인의 보증금 139,000,000원과 인수 가능 부족분을 반드시 반영해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 인수 위험을 해소하는지 원본 확인이 필요합니다.
최저가 착시 주의. 유찰 2회로 가격은 낮아졌지만 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
점유 확인. 임차인 및 현황조사 내용을 기준으로 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 최저매각가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 부족분이 남는 구조에서는 유찰이 반복되어도 매수인의 부담이 함께 커질 수 있습니다. 가격은 내려왔지만 권리는 아직 무겁습니다.

부동산강제경매

유찰로 싸졌지만, 임차권등기 인수가 핵심 — 부평 동서푸른빌 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰가보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 2,500만원
2	2026-06-23	유찰	8,750만원
3	2026-07-23	대기	6,125만원