부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512491 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 69.26㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

136,000,000원 1억 3,600만 감정가 216,000,000원

감정가의 62% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 105,840,000원 최저가 대비 +28%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,058만원

최저가의 10% · 10,584,000원

감정가 대비

▼ 37.0% 싸게 매수

감정가 2.16억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 인수 위험이 핵심인 오피스텔. HUG 말소동의 확약 제출로 주된 인수 위험은 해소 여부 확인 필요.

가격 최저가 105,840,000원이나 실질취득은 미배당 보증금 인수 포함 236,000,000원 수준 검토 필요
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10%인 10,584,000원이며 임차보증금 인수 가능성 확인 필요
리스크 김보경 임차권등기 대항력 있음. 주택도시보증공사 말소동의 확약 적용 범위 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. 대항력 있는 김보경 임차인의 보증금은 236,000,000원이며, 현재 배당 구조상 부족분이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 확약 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

216,000,000원
105,840,000원

2회 유찰

실질취득 검토

236,000,000원

보증금 인수 가능성 기준

임차보증금

236,000,000원

대항력 있음

확약

확인 필요

HUG 말소동의 확약 제출

인천지방법원 2025타경512491. 인천 계양구 작전동 어반스카이 제3동 302호 오피스텔입니다. 감정가는 2억1,600만원이지만 2회 유찰을 거쳐 최저매각가는 1억584만원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 절반 가격처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 무인수형 물건이 아닙니다. 을구 1번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 김보경의 보증금 2억3,600만원이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512491 (강제경매)
소재지	인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 3층302호
물건종류 / 면적	오피스텔 · 제3동 제302호 69.26㎡ 전부
소유자	박연숙
감정가 / 최저가	216,000,000원 / 105,840,000원
청구금액	236,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 갑구 6번 압류(2021.03.12)로 확인됩니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 1번 주택임차권은 대항력 있는 임차권으로 확인되어 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김보경	236,000,000원	有	有	확약 적용 여부 확인

⚠️ 대항력 임차인 구조 최저매각가 105,840,000원 기준 배당 예상액은 103,558,240원이며 부족분 132,441,760원이 발생합니다. 일반적인 경우 매수인이 이 부족분을 인수할 가능성이 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 확약이 임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,281,760원
임차인 김보경 보증금	236,000,000원	103,558,240원
주택도시보증공사	236,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 검토

대항력 임차보증금 인수 여부에 따라 실제 취득비용 판단이 달라집니다.

✅ 긍정 요소 2019년 사용승인 오피스텔이며 공부와 차이 없음, 차량 진출입 및 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

⛔ 핵심 위험 낙찰가만 보고 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차권과 확약 적용 여부를 확인하지 않으면 예상 취득원가가 크게 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재, 서운중학교 서측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대·공장이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장이 소재합니다.
용도. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조 14층 중 제3층 제302호입니다.
규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 관련 사항이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 실제 임차권 말소 및 인수 제외 범위를 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 대항력 임차보증금이 남는 구조인지 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 관련 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수 여부”

이 물건은 2회 유찰로 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 법원경매에서는 최저매각가가 곧 취득가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 만큼, 확약 적용 여부에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 확약이 임차권 전체에 적용된다면 위험은 크게 줄지만, 그렇지 않다면 보증금 인수 구조를 감안해야 합니다. 입찰 전 반드시 확약서 범위와 임차권 말소 여부를 확인해야 하는 사건입니다.

부동산강제경매

낙찰가는 절반, 하지만 보증금 리스크를 봐야 한다 — 인천 어반스카이 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수 여부”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	2억 1,600만원
2	2026-06-23	유찰	1억 5,120만원
3	2026-07-23	대기	1억 584만원