부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512504 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 63.435㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

110,400,000원 1억 1,040만 감정가 184,000,000원

감정가의 60% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 90,160,000원 최저가 대비 +22%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

901만원

최저가의 10% · 9,016,000원

감정가 대비

▼ 40.0% 싸게 매수

감정가 1.84억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 임차권 인수형 물건으로 낙찰가 외 보증금 부족분 부담을 확인해야 합니다.

가격 최저가 90,160,000원이나 임차보증금 부족분 84,862,880원 인수 가능
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 9,016,000원
리스크 대항력 있는 임차권등기 존재, 매수인 인수 가능성 있음

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권등기 보증금 173,000,000원이 존재합니다. 예상 배당 후 부족분 84,862,880원은 매수인이 부담할 가능성이 있어 단순 최저가 기준 접근은 위험합니다.

감정가

184,000,000원

오피스텔

최저가

90,160,000원

2회 유찰

실질취득 부담

175,022,880원

최저가+인수 가능액

인수

84,862,880원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경512504. 인천 부평구 부평동 리코팰리스 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가는 184,000,000원이며 현재 최저매각가는 90,160,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 여부입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512504
소재지	인천광역시 부평구 부평동 433-70 리코팰리스 3층302호
용도 / 이용상태	오피스텔 / 오피스텔로 이용중임
소유자	문중석
감정가 / 최저가	184,000,000원 / 90,160,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

2015.03.23 소유권보존 신탁 등기

2021.02.22 소유권이전 · 문중석

주의권리 2023.03.22 주택임차권등기 · 라병준 · 보증금 173,000,000원

2023.08.10 가압류 · 주택도시보증공사 · 매각으로 소멸

2023.11.29 압류 · 국 · 매각으로 소멸

2025.09.18 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사

⚠️ 인수 판단 임차인 라병준은 전입 2019.03.08, 확정일자 2019.02.26, 보증금 173,000,000원으로 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 최저매각가 90,160,000원 기준 예상 배당액은 88,137,120원이며 부족분 84,862,880원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
라병준	173,000,000원	有	有	84,862,880원 가능

③ 예상 배당표 (최저가 90,160,000원 가정)

항목	금액
집행비용	2,022,880원
임차인 라병준 보증금 배당	88,137,120원
주택도시보증공사 가압류	0원
잔여	0원

배당 분배

감정가 vs 실질취득

④ 입찰 판단

권리 관점 후순위 가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1순위 주택임차권등기는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 있는 핵심 위험입니다.

가격 관점 최저가 90,160,000원만 보면 감정가 대비 저렴하지만, 임차보증금 인수 가능액을 더하면 실질취득 부담은 약 175,022,880원으로 감정가 수준에 접근합니다. 최저가 할인만 보고 입찰하면 안 됩니다.

⑤ 체크리스트

임차권등기 보증금 173,000,000원 및 배당 부족분 확인
주택도시보증공사 말소동의 확약서 관련 원본 확인
낙찰가보다 실질취득 비용 기준으로 시세 검토
관리비 및 점유관계 확인 필요

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 보라”

이 물건은 2회 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기로 인해 낙찰자가 부담할 수 있는 금액이 존재합니다. 경매 가격이 내려가도 임차보증금 인수 구조에서는 실질취득 비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 핵심은 최저가가 아니라 인수 포함 총비용입니다.

부동산강제경매

낙찰가는 내려갔지만, 보증금 인수가 남는다 — 부평 리코팰리스 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상 배당표 (최저가 90,160,000원 가정)

④ 입찰 판단

⑤ 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 8,400만원
2	2026-06-23	유찰	1억 2,880만원
3	2026-07-23	대기	9,016만원