부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512525 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 53.58 ㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

81,190,000원 8,119만 감정가 153,000,000원

감정가의 53% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 74,970,000원 최저가 대비 +8%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

749만원

최저가의 10% · 7,497,000원

실거래 대비

▼ 44.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.46억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 보증금 인수 가능성이 핵심인 오피스텔. 확약서 제출로 오일탁 인수는 제한되지만 윤정희 보증금 미상 대항력 위험 확인 필요.

가격 최저가 74,970,000원이나 오일탁 임차권 관련 부족분 52,779,460원 인수 가능성 검토 필요
자금 입찰보증금 7,497,000원 · 현재 회차 실질취득은 임차권 위험 포함 검토
리스크 대항력 있는 임차인 2건 확인, HUG 말소동의 확약은 오일탁 임차권에 한정

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 위험입니다. 오일탁 임차권등기 보증금 126,000,000원은 우선변제권이 있으나 최저가 기준 부족분 52,779,460원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리되는 구조입니다. 별도로 윤정희 점유자는 보증금 미상·대항력 있음으로 확인 필요합니다.

감정가

153,000,000원

오피스텔

최저가

74,970,000원

2회 유찰

실질취득 검토

127,749,460원

낙찰가+인수 위험 기준

핵심지표

임차권 확인

대항력 임차인 존재

인천지방법원 2025타경512525. 인천 남동구 구월동 제이앤제이오피스텔 4층 403호입니다. 전용면적 53.58㎡ 오피스텔로, 감정가는 1.53억, 현재 최저매각가는 7,497만원입니다. 권리 구조에서 가장 중요한 부분은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차권자인 오일탁은 2021년 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로, 배당요구를 통해 우선변제를 행사하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512525 (강제경매)
소재지	인천광역시 남동구 구월동 1139-5 제이앤제이오피스텔 4층403호
물건종류 / 면적	오피스텔 · 53.58㎡
소유자	김관환
감정가 / 최저가	153,000,000원 / 74,970,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권

⚠️ 임차권 인수 검토 을구 3번 주택임차권(오일탁)은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 표시되었습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 확약은 오일탁 임차권에 한정되며, 다른 임차 위험은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
윤정희	미상	有	해당 없음	확인 필요
오일탁	126,000,000원	有	有	확약으로 실질 0원*

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출에 따른 해당 임차권 인수 처리 기준입니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 74,970,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,749,460원
임차인 오일탁 보증금	126,000,000원	73,220,540원
주택도시보증공사	126,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

최저가는 낮지만 임차권 위험과 확약 여부를 함께 검토해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 오일탁 임차권은 확약 제출 여부와 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
미상 임차인. 윤정희 점유자는 보증금 미상으로 대항력 위험을 별도 확인해야 합니다.
가격 판단. 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 실질 부담은 임차 위험을 포함해 판단해야 합니다.
입찰 전 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 49%까지 떨어진 매력적인 숫자를 보여주지만, 경매에서는 최저가만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차권과 보증금 미상 점유자가 함께 존재하기 때문입니다. 오일탁 임차권은 확약으로 실질 인수 부담이 제거되는 구조지만, 윤정희 점유자의 보증금과 권리관계는 확인이 필요합니다. 결론적으로 이 물건의 승부처는 가격보다 임차권 위험 확인과 확약 범위 검증입니다.

부동산강제경매

임차보증금 인수 위험을 확인해야 한다 — 인천 구월동 제이앤제이오피스텔 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (최저매각가 74,970,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 5,300만원
2	2026-06-23	유찰	1억 710만원
3	2026-07-23	대기	7,497만원