인천지방법원 2025타경512530. 인천 계양구 효성동 스타클래스 103-비동 5층 502호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박상욱으로 2021.12.10. 매매를 원인으로 116,000,000원에 취득했습니다. 이번 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 소유권 취득일도, 임차권등기일도 아닌 2021.11.09.입니다. 임차인 손은영이 이날 주민등록과 점유를 시작하고 확정일자까지 받아, 2023.01.19. 말소기준인 계양구 압류보다 먼저 대항력과 우선변제권의 기초를 갖췄기 때문입니다.
따라서 말소동의 확약서가 없다면 최저가가 내려갈수록 오히려 임차보증금 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당계산상 손은영에게 47,766,118원이 배당되고 보증금 부족분 108,233,882원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 명시가 있어, 해당 임차권은 실질적으로 매수인이 떠안지 않는 것으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512530 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 545-10 스타클래스 103-비동 5층 502호 |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 박상욱 (2021.12.10. 매매 · 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 49,049,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 사건의 말소기준은 2023.01.19. 계양구 압류입니다. 이후 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 동양자산관리대부의 가압류, 2024.01.10. 등기된 손은영의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 손은영은 임차권등기 자체보다 훨씬 앞선 2021.11.09.에 전입·점유·확정일자를 갖췄기 때문에 단순히 임차권등기가 소멸한다는 사실만으로 보증금 승계 문제까지 없어지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손은영 | 5층 502호 54.99㎡ 전부 | 156,000,000원 | 有 전입·점유 2021.11.09. | 有 확정일자 2021.11.09. · 배당요구 | 실질 0원 룰상 108,233,882원 · 말소동의 확약서 반영 |
② 실질취득 — 4,904.9만원이지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 49,049,000원으로 감정가 143,000,000원의 34.3%입니다. 말소동의 확약서를 반영하면 매수인이 부담하는 실질 인수액은 0원이므로, 권리분석상 실질취득 기준은 최저가 49,049,000원입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 동일·유사 물건 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 근거는 없습니다. 3회 유찰된 다세대 물건인 만큼 실제 입찰가는 주변 다세대 거래사례와 임대수요·환금성을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,882원 |
| 1. 임차인 손은영 보증금 | 156,000,000원 | 47,766,118원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 동양자산관리대부 주식회사 | 11,504,032원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 부족분은 108,233,882원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 매각물건명세서에 명시된 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 북인천여자중학교 남동측 인근으로, 주위에 다세대주택 등 공동주택·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m 진입도로를 통해 남측 아나지로와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 제출 사실뿐 아니라 적용 임차권과 말소 조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 순서 재확인. 손은영은 2021.11.09. 전입·점유·확정일자를 갖춰 2023.01.19. 말소기준 압류보다 선순위입니다. 확약이 없다면 인수형입니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 34.3%라고 해서 시장가 대비 저렴한 것은 아닙니다. 주변 다세대 실거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 49,049,000원까지 내려왔습니다. 권리 문제와 함께 물건 상태·수요·환금성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표상 지정기간이 2026.08.25.까지로 기재되어 있어 매각기일과 같은 날짜입니다. 적용 대상과 절차를 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싼 최저가보다 ‘확약서의 효력’이 먼저다
이 물건은 감정가 143,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 49,049,000원까지 내려왔습니다. 그러나 손은영은 말소기준보다 먼저 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 156,000,000원입니다. 배당만 계산하면 현재 회차에서 108,233,882원이 남아 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득 기준은 현재 최저가 49,049,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론까지 곧바로 이어가서는 안 됩니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 별도의 시세 검증. 두 가지가 모두 확인돼야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
