한 줄 평 대항력 있는 임차인 한예지의 보증금 2.38억이 핵심입니다. 현재 최저가 9,702만원으로 낙찰되더라도 우선배당 후 부족분 약 143,126,360원이 매수인에게 인수될 수 있어, 실질취득은 약 2.40억 수준입니다. 확약서 제출로 주택도시보증공사 관련 말소 동의가 기재되어 있으나, 임차권 자체의 인수 구조는 별도 확인이 필요합니다.
감정가
198,000,000원
오피스텔
최저가
97,020,000원
2회 유찰
실질취득
240,146,360원
낙찰가+인수 추정
인수 예상
143,126,360원
임차보증금 부족분
인천지방법원 2025타경512544. 미추홀구 주안동 탑클래시아 12층 1204호 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 일반적인 근저당 구조가 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 한예지는 2021년 전입·확정일자를 갖추고 있으며 임차보증금은 238,000,000원입니다. 현재 매각가가 낮아져도 부족한 보증금은 매수인 부담 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1485 12층1204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 실제 이용상황 확인 불가 |
| 소유자 | 박재오 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 97,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권등기는 임차보증금 238,000,000원으로 확인되며, 전입신고 2021.11.05 및 확정일자 2021.10.05로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한예지 | 238,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 인수 가능 |
⚠️ 인수 구조 현재 최저매각가 97,020,000원 기준 배당 후 임차인 부족분은 143,126,360원입니다. 따라서 매수인의 실질취득은 최저가가 아니라 약 240,146,360원(최저가+인수액)으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
이 물건은 대항력 임차보증금이 존재하므로 단순 최저가 할인율은 의미가 제한됩니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 증가하여 총 취득비용은 임차보증금 수준에 접근합니다.
⛔ 가격 판단 기준 97,020,000원의 최저가는 표면 가격일 뿐입니다. 실제 투자 판단은 낙찰가 + 임차인 인수액 기준으로 해야 하며, 실질취득 약 2.40억 수준이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,146,360원 |
| 임차인 한예지 보증금 | 238,000,000원 | 94,873,640원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가가 아니라 인수 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
확약 관련 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 해당 확약은 주택도시보증공사 관련 절차에 적용되며, 임차인 한예지의 대항력 인수 여부와 범위는 원본 서류 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 최저가 9,702만원만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 임차권 확인. 한예지 임차권등기 및 배당요구 내용, 확약 범위를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 물건 성격. 오피스텔이며 조사일 현재 실제 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 권리 소멸. 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수가 먼저다”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차보증금이 있어 단순 할인 물건으로 보기 어렵습니다. 권리 중 일부는 소멸하지만 임차인의 부족 배당액은 매수인의 실질 부담으로 연결될 수 있습니다. 핵심은 9,702만원에 사는 것인지가 아니라, 인수 포함 총 취득비용이 얼마인지입니다.
