인천지방법원 2025타경512549. 사건 용도는 근린주택이고, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 801호이며, 임차권 범위는 77.4㎡ 전부입니다. 소유자 이길자 씨가 2020.12.17. 거래가 253,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 같은 금액을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 186,200,000원입니다. 그러나 이 숫자만 보고 “한 차례 유찰돼 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 우위는 확인되지 않았고, 무엇보다 가격보다 먼저 해결해야 할 선순위 가등기 인수위험이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 433-179 해피플러스 8층 801호 도로명: 인천광역시 부평구 부흥북로 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 · 철근콘크리트구조 10층 중 8층 |
| 소유자 | 이길자 (2020.12.17. 소유권이전, 거래가 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 186,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 확약 밖 가등기가 핵심
말소기준권리는 2023.03.09. 부평구 압류입니다. 그 이후의 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위지만, 임차인 고의진의 전입일은 2020.12.02.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 문제가 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
가장 주의할 권리는 갑구 5번 소유권이전담보가등기입니다. 2022.05.12. 접수돼 말소기준 압류보다 선순위이고, 권리자는 김기라입니다. 분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 가능성이 남습니다. 담보가등기의 구체적 성격, 피담보채무, 본등기 가능성, 말소 조건이 확인되기 전에는 최종 취득비용과 소유권 안정성을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 현재 회차 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고의진 실제 임차인 승계 아님 | 제8층 제801호 77.4㎡ 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2020.12.02. 확정일자 2020.10.28. 배당요구 2024.12.12. | 253,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 실질 0원* 룰상 70,206,800원 |
고의진은 전입·점유가 2020.12.02.이고 확정일자는 2020.10.28.입니다. 말소기준일인 2023.03.09.보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당요구를 통해 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 현재 최저가 186,200,000원에서 집행비용을 제외하고 182,793,200원이 배당되면, 미배당 보증금은 70,206,800원입니다.
원칙대로라면 이 미배당액이 매수인에게 남습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가하므로, 총부담은 보증금 253,000,000원 부근에 고정됩니다. 다만 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차인의 인수액은 실질 0원*으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,406,800원 |
| 1. 임차인 고의진 보증금 | 253,000,000원 | 182,793,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 임차보증금 미배당액은 70,206,800원으로 룰상 매수인 인수 대상입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 선순위 가등기의 경제적 부담은 이 배당표에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린주택이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 업무시설 및 공동주택의 건부지에 위치합니다.
- 입지. 인천생활예술고등학교 북측에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 8층 801호입니다. 위생·상하수도·가스·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 연립주택 이용 물건으로, 실거래 비교자료가 없어 감정가와 최저가만으로 매도 가능 가격을 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인서류 확인. 2022.05.12. 소유권이전담보가등기의 대물반환예약 내용, 피담보채무, 본등기 청구 가능성, 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 가등기권자 협의 확인. 김기라의 말소 의사와 말소에 필요한 조건이 확인되지 않으면 응찰을 보류하는 것이 안전합니다.
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 3번 임차권 전체인지, 낙찰 후 말소 절차와 필요서류가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 확약의 범위 구분. 임차권 말소 확약은 김기라 가등기와 별개입니다. 임차인 위험 해소를 곧 전체 권리 해소로 오해하면 안 됩니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·집행비용·배당순위 변동으로 임차인 배당액이 달라질 수 있으므로 최신 배당요구종기 서류와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 실거래 비교자료가 없어 186,200,000원이 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 가등기 해결비용까지 포함한 총부담 상한을 먼저 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 시기, 열쇠 인계 조건을 현황조사와 현장 확인으로 재점검해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도 가등기는 남는다”
이 사건은 보증금 253,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재해 표면적으로는 고액 인수형입니다. 현재 회차 기준 미배당액도 70,206,800원에 이릅니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 그 임차인에 관한 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 권리가 정리된 물건은 아닙니다. 말소기준일보다 앞선 김기라의 소유권이전담보가등기가 별도로 남아 있고, 임차권 확약은 이 가등기에 적용되지 않습니다. 가등기의 성격과 말소 조건이 확정되지 않은 상태에서는 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 입찰할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트 역시 확인되지 않습니다. 임차인은 조건부 해소, 가등기는 미해소. 가등기 말소가 객관적으로 확보되기 전까지는 고위험 물건으로 보는 것이 타당합니다.