인천지방법원 2025타경512565. 주안동 호방무지개 5층 504호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 141,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 48,363,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 을구 4번 주택임차권입니다.
임차인 박지우의 임대차계약일은 2021.03.20, 확정일자는 2021.04.14, 전입·점유개시는 2021.05.04이며 보증금은 144,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 안산시 압류일 2024.11.21보다 앞서 대항력을 갖추었고, 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 따라서 배당으로 보증금이 모두 회수되지 못하면 그 부족액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 725-9 호방무지개 5층 504호 · 인주대로306번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 전용 / 건물 | 51.93㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 정병문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 48,363,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부의 과거 부평농업협동조합 근저당권 2건은 2021.05.04 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 말소기준은 2024.11.21 안산시 압류입니다. 박지우의 전입·점유개시일 2021.05.04와 2023.06.28 주택임차권등기는 그보다 앞섭니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 박지우의 선순위 임차보증금 부족분은 별개입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지우 | 5층 504호 51.93㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 144,000,000원 | 2021.05.04 | 2021.04.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산할 사안은 아니며, 임차보증금은 박지우의 144,000,000원 한 건만 계산합니다.
② 가격의 본질 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현 회차 최저가는 48,363,000원입니다. 하지만 배당표상 집행비용 1,270,534원을 먼저 제외한 뒤 박지우에게 배당되는 금액은 47,092,466원이고, 보증금 중 96,907,534원이 남습니다. 이 부족액은 대항력 때문에 매수인에게 넘어갑니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,363,000원 | 96,907,534원 | 낙찰가 하락분을 인수액이 메우는 구조 |
| 4회 유찰 시 | 33,854,100원 | 111,155,274원 | 최저가는 더 낮아져도 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 23,697,870원 | 121,128,692원 | 실질취득은 계속 보증금 수준 |
③ 시세 비교 — 하락장에서는 더 불리하다
호방무지개의 최근 거래는 과거 148,000,000원대에서 최근 88,900,000원까지 내려왔습니다. 전체 9건 평균은 129,877,777원이지만 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 101,300,000원과 최신 거래 88,900,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -29.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 47.87㎡ | 5 | 88,900,000원 |
| 2026.05 | 47.87㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2026.02 | 49.23㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2025.05 | 49.23㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2023.03 | 49.23㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.12 | 49.23㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2022.12 | 49.23㎡ | 3 | 148,500,000원 |
| 2022.01 | 49.23㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2022.01 | 49.23㎡ | 3 | 148,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 101,300,000원 |
여기서 비교 대상은 48,363,000원의 최저가가 아닙니다. 대항력 인수형이므로 실질취득 약 144,000,000원을 시세와 맞춰야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 101,300,000원보다 높고, 최신 거래 88,900,000원보다도 높습니다. 따라서 “감정가의 34%이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 오히려 최근 시세가 하락하는 상황에서 보증금 수준으로 취득하는 구조가 핵심 위험입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,270,534원 |
| 1. 임차인 박지우 보증금 | 144,000,000원 | 47,092,466원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 박지우의 보증금 부족분 96,907,534원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 호방무지개는 23세대, 사용승인일은 2019.08.21입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 용일사거리 남서측 인근이며, 아파트·다세대주택·연립주택 등으로 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 승학로 등 간선도로변에 버스정류장이 있으며 북동측 원거리에 인천2호선 시민공원역이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 외부 석재 마감, PVC새시이며 급배수·위생·소방·도시가스와 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며 서측 및 북측으로 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 48,363,000원만 보고 할인율을 계산하지 말고 박지우 보증금 미배당 인수액 96,907,534원을 반드시 함께 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수 111,155,274원, 5회 유찰 시 121,128,692원으로 증가해 실질취득은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 입찰 전 실제 확약서에 대항력 포기와 보증금 승계 면제까지 포함되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 129,877,777원보다 최근 12개월 평균 101,300,000원과 최신 거래 88,900,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -29.7%이므로 과거 148,500,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 반영되면 임차인 미배당액과 인수액이 달라질 수 있으므로 배당관계 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 34%”가 아니라 “보증금 1.44억”을 사는 경매
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 48,363,000원이지만, 실제 의사결정을 좌우하는 숫자는 박지우의 임차보증금 144,000,000원입니다. 현 회차에서는 배당 후 96,907,534원이 남고, 한 번 더 유찰되면 111,155,274원, 두 번 더 유찰되면 121,128,692원으로 인수액이 커집니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
반면 시장은 최근 12개월 평균 101,300,000원, 최신 거래 88,900,000원이고 추세는 -29.7%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 전체 과거 평균만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 반드시 원문 확인할 요소지만, 현재 확인되는 문구만으로 대항력 포기까지 전제할 수는 없습니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높은 대항력 인수형. 이 사건은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 승계 여부와 확약서의 정확한 효력이 승부처입니다.
