인천지방법원 2025타경512575. 인천 서구 당하동 퀸즈타운 103동 302호, 전용 66.85㎡ 도시형생활주택 단지형다세대주택입니다. 표면상 최저가는 감정가 대비 49% 수준으로 내려왔지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 임차권입니다. 소재언 임차인은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로 확인되며, 매각 과정에서 부족 보증금 인수 가능성이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512575 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1076-3 퀸즈타운 103동 3층302호 |
| 용도 / 전용 | 기타(도시형생활주택 단지형다세대주택) · 전용 66.85㎡ |
| 소유자 | 명박현 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 172,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 소재언 | 제3층 제302호 66.85㎡ 전부 | 350,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 가능 |
| 홍선화 | 현황조사 확인 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 별도 확인 |
소재언은 임대차계약일자 2021.09.02, 주민등록·확정일자 2021.09.03, 점유개시 2021.09.27로 확인됩니다. 배당에서는 169,265,280원이 지급되고 부족액 180,734,720원이 발생합니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액 증가로 실질취득가가 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
퀸즈타운 동일 전용 66.85㎡ 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 239,000,000원, 최신 거래는 2025.03 233,000,000원입니다. 최저가는 낮지만 임차보증금 인수를 포함하면 가격 판단이 달라집니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2025.03 | 3 | 233,000,000원 |
| 2024.10 | 1 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 2건 | 239,000,000원 |
| 전체 평균 | 8건 | 303,000,000원 |
최저매각가 172,480,000원은 최근 12개월 평균의 72.2% 수준입니다. 하지만 낙찰가에 인수금 180,734,720원을 더하면 실질취득 약 353,214,720원으로 최근 거래 및 최근 12개월 평균을 크게 넘어섭니다. 최근 시세 추세도 -26.3%로 하락 흐름입니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,214,720원 |
| 임차인 소재언 보증금 | 350,000,000원 | 169,265,280원 |
| 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 부족액 | 180,734,720원 | 인수 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 대항력 있는 소재언 임차권의 확약서 범위와 실제 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 172,480,000원만 보면 저렴하지만 인수금 포함 실질취득은 약 353,214,720원입니다.
- 시세 기준 변경. 전체 평균 303,000,000원보다 최근 12개월 평균 239,000,000원과 최신 거래 233,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 추세 확인. 최근 시세가 과거 대비 -26.3% 하락해 가격 회복 가능성보다 현재 거래 수준 확인이 중요합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮아도 총비용은 낮지 않다”
이 물건의 핵심은 유찰이 아니라 임차권입니다. 최저매각가는 감정가 대비 크게 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 부족분이 붙으면서 매수인의 실질 부담은 크게 달라집니다. 특히 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 실질취득가는 시세 이상입니다. 주택도시보증공사 확약이 임차권 인수를 어디까지 해소하는지 확인하기 전에는 가격 메리트로 판단하기 어렵습니다.
