인천지방법원 2025타경512583. 인천 부평구 부평동 더갤러리 14층 오피스텔입니다. 소유자는 최혜윤이며, 2020년 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류를 시작으로 다수의 압류와 주택도시보증공사 가압류가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
표면적으로는 감정가 263,000,000원에서 최저가 184,100,000원으로 내려와 가격이 상당히 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 존재합니다. 최저가가 낮아지면 보증금 배당액도 줄어 매수인이 인수할 수 있는 부족분이 늘어나는 구조입니다. 따라서 최저매각가와 실질취득비용을 분리해서 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 528-9 더갤러리 14층 102-1402호 도로명주소: 인천광역시 부평구 부평문화로 118 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 임차 범위 | 14층 102-1402호 79.27㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 · 사용승인 2017.08.31 |
| 소유자 | 최혜윤 · 2020.04.08 소유권이전 · 거래가 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.14 · 갑구 4번 · 국 압류(양천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 실제 임차인 | 고대철 · 보증금 260,000,000원 |
| 인수권리 | 을구 3번 주택임차권등기 · 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금
말소기준권리는 2022.02.14 접수된 갑구 4번 국 압류입니다. 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류돼 있습니다. 반면 고대철의 전입신고는 2020.04.07, 점유개시는 2020.04.08로 말소기준권리보다 앞섭니다.
을구 3번 임차권등기는 2024.05.03에 접수됐지만, 임차인의 대항력 판단에서 중요한 전입·점유 시점은 그보다 앞섭니다. 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 기존 대항력에 따른 보증금 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
|
고대철 14층 102-1402호 79.27㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 |
인수 가능 79,277,400원 확약 효력 확인 |
| 임대차계약일 | 2020.02.29 |
|---|---|
| 확정일자 | 2020.03.12 |
| 전입신고 | 2020.04.07 |
| 점유개시 | 2020.04.08 |
| 임차권등기 | 2024.05.03 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.05.03 |
| 보증금 | 260,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 180,722,600원 |
| 예상 부족분 | 79,277,400원 |
확정일자가 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 이루어졌으므로, 배당표에서는 고대철의 보증금에 우선배당을 반영하고 있습니다. 다만 배당액이 보증금 전액에 미달하므로 배당받지 못한 잔액의 매수인 인수 여부가 가장 중요한 쟁점입니다.
그러나 임차권등기 말소동의와 임차인의 대항력 포기는 구별해야 합니다. 확약서의 작성 주체, 권한, 보증금 반환채권 승계 범위, 대항력 포기 여부, 매수인에 대한 잔여 보증금 청구 포기 여부를 확인해야 합니다.
확약서가 적법하고 유효하게 해당 임차인의 대항력과 잔여 보증금 인수의무까지 해소한다면 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 그러나 단순한 임차권등기 말소동의에 그친다면 79,277,400원의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 실질취득비용 — 1.84억이 아니라 약 2.6억
현재 회차에서 매수인이 임차보증금 미배당액을 인수한다는 전제로 계산하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 263,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 최저매각가 | 184,100,000원 | 감정가 70% · 3회 유찰 |
| 집행비용 추정 | 3,377,400원 | 배당 시 매각대금에서 차감 |
| 임차보증금 예상배당 | 180,722,600원 | 집행비용 차감 후 우선배당 추정 |
| 매수인 인수 가능액 | 79,277,400원 | 확약 효력 미확인 시 보수적 가정 |
| 실질취득 예상 | 263,377,400원 | 최저가 + 보증금 인수 가능액 |
최저가 184,100,000원에 인수 가능액 79,277,400원을 합하면 263,377,400원입니다. 보증금 260,000,000원보다 추정 집행비용만큼 높으며, 감정가 263,000,000원도 소폭 웃돕니다.
이는 매수인이 집행비용을 별도로 납부한다는 의미가 아닙니다. 매각대금에서 집행비용이 먼저 차감되어 임차인의 배당액이 감소하고, 그만큼 보증금 부족분이 증가하는 구조입니다.
④ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 인수 가능액 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 70% |
184,100,000원 | 79,277,400원 | 263,377,400원 |
| 4회 유찰 시 감정가 56% |
147,280,000원 | 115,581,920원 | 262,861,920원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 45% |
117,824,000원 | 144,625,536원 | 262,449,536원 |
실질취득 예상 = 각 회차 매각가 + 해당 회차 임차보증금 인수 가능액. 확약 효력에 따른 인수 해소가 확인되지 않은 상태의 계산입니다. 집행비용과 우선배당 항목이 실제로 달라지면 금액도 달라집니다.
현재 최저가 184,100,000원에서 추가 유찰로 117,824,000원까지 내려가더라도, 인수 가능액은 144,625,536원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득 예상액은 여전히 보증금 260,000,000원 수준입니다.
적법한 확약으로 인수의무가 완전히 해소되는 경우: 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원이며, 매각가 자체가 취득비용의 출발점이 됩니다. 다만 실제 인수의무 해소 여부가 확인되기 전에는 이를 확정된 결과로 취급할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,377,400원 |
| 1. 임차인 고대철 · 우선변제 | 260,000,000원 | 180,722,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 갑구 6번 가압류 | 4,069,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 합계 184,100,000원. 주택도시보증공사의 가압류·경매신청 채권은 각각 배당표상 표시한 청구금액이며, 실제 임차보증금이나 매수인 인수액에 중복 가산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있고, 실제 배당액 및 인수 가능액은 변경될 수 있습니다.
현재 예상 인수액 79,277,400원은 확정액이 아닙니다. 세금의 우선배당 및 확약 효력에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
⑥ 시세 비교 — 감정가 할인율보다 실질취득을 봐야 한다
감정가는 263,000,000원이고 최저매각가는 184,100,000원입니다. 감정가 대비 가격 비율은 70%이지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 감정가 | 263,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 184,100,000원 · 감정가 70% |
| 기존 소유자 거래가 | 260,000,000원 · 2020.02.29 매매 |
| 임차보증금 | 260,000,000원 |
| 인수 가능액 포함 실질취득 | 263,377,400원 |
| 최근 실거래 비교 | 확인 필요 |
2020년 소유권 취득 당시 거래가가 260,000,000원이라는 사실은 확인되지만, 이를 현재 시세로 대체할 수는 없습니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래가격, 가격 추세를 확인하지 못한 상태이므로 현재 실질취득액이 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.
특히 보증금 부족분을 인수하는 경우 실질취득은 감정가 수준이므로 단순히 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
확약이 유효하게 인수의무를 해소한다면 그때는 최저가 184,100,000원을 기준으로 다시 시세와 비교할 수 있습니다. 어느 경우든 실제 시장가격을 확인해야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 인천부흥초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 14층 건물로 2017.08.31 사용승인됐습니다. 급배수·위생·승강기·화재탐지설비와 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 12미터, 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 일부 필지는 시가지경관지구와 상대보호구역에도 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 취득 목적과 적용 기간을 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 설비의 실제 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 업무시설인 오피스텔로서 주거용 아파트와 수요층 및 금융조건이 다를 수 있습니다. 최근 거래가격과 매물량이 확인되지 않아 환금성을 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 다루는지, 대항력 포기 및 잔여 보증금 청구권 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다. 작성자의 권한과 조건 충족 여부도 중요합니다.
- 매수인 인수 여부 확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 3번 임차권등기에 관하여 매수인이 보증금 잔액을 부담하는지 법원 기록과 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 인수의무가 유지되는 경우 현재 회차의 예상 실질취득은 263,377,400원입니다. 최저가 184,100,000원만을 투자금액으로 보지 않아야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 9건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 임차권등기와 배당요구 사실만으로 현재 점유상태나 명도 완료를 단정할 수 없습니다. 현장 점유와 보증금 반환 관련 협의 내용을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 더갤러리의 동일 면적 최근 실거래, 최신 거래와 현재 매물 호가를 확인하고 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 관리비·설비. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 기계식 주차설비 사용 조건, 내부 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.01 매각기일을 기준으로 기일 변경, 매각조건 변경, 추가 확약서 및 권리관계 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당 관련 기록을 직접 확인한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.84억 ≠ 실질취득 1.84억”
이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 대항력 임차인의 보증금과 주택도시보증공사 확약서의 효력입니다.
현재 회차에서 보증금 인수의무가 유지된다면 최저가 184,100,000원에 인수 가능액 79,277,400원을 더한 263,377,400원이 실질취득 예상액입니다. 추가 유찰이 발생해도 보증금 미배당액이 증가하므로 총취득비용은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요합니다. 다만 임차권등기 말소동의만으로 대항력 포기와 보증금 인수의무 해소까지 확정할 수는 없습니다. 확약의 법적 효력과 적용 범위가 확인되어 인수의무가 완전히 해소된다면 실질 인수액은 0원으로 재평가할 수 있습니다.
현재는 최근 시세 검증이 이루어지지 않았고, 3회 유찰 이력과 다수의 조세 압류까지 존재합니다. 따라서 확약 효력·실제 배당순위·최근 실거래가격을 확인하는 것이 선행 과제입니다. 최저매각가의 할인율만으로 가격상 이익을 판단해서는 안 됩니다.
