인천지방법원 2025타경512635. 인천 남동구 만수동 월드이-클래스 7층 703호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 88,200,000원으로 감정가 180,000,000원의 약 49% 수준까지 내려왔습니다. 가격만 보면 매력적인 구간이지만, 이 사건의 핵심은 임차권등기입니다. 천혜숙 임차인은 2024년 임차권등기를 완료했고, 전입·점유 시점이 선순위로 확인되어 대항력 및 우선변제권 행사 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 5-48 월드이-클래스 7층703호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 유지성 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
이 사건은 일반적인 근저당 후순위 구조가 아니라, 등기상 주택임차권이 존재하는 사건입니다. 임차권자는 천혜숙이며 2024.07.23 임차권등기가 접수되었습니다. 전입신고일은 2020.10.06, 확정일자는 2020.09.11로 확인됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 천혜숙 | 7층 703호 58.89㎡ 전부 주거(임차권등기) | 有 | 가능 | 확인 필요 |
임차인은 배당요구를 신청했으며, 등기부상 임차권등기 권리는 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기 인수권리가 명시되어 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 반값이지만 권리 확인 필수
④ 예상 배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 86,212,400원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 임차권등기 권리와 확약 내용에 따라 실제 부담 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 천혜숙 임차인의 대항력 및 우선변제권 행사 여부 확인.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본 확인 필요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위 변동 가능.
- 명도 계획. 임차권등기 임차인의 실제 점유 및 인도 절차 확인.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당표 원본 확인 후 입찰.
맺으며 — “반값 가격보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 오피스텔입니다. 하지만 일반적인 권리 안전형 물건과 달리 선순위 임차권등기가 존재합니다. 가격 매력은 분명하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는 구조인지 여부에 따라 실질 취득 비용이 달라질 수 있습니다. 확약 확인 전에는 저가 매수로 단정할 수 없는 물건입니다.
