부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512640 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 57.48㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

109,200,000원 1억 920만 감정가 168,000,000원

감정가의 65% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 82,320,000원 최저가 대비 +32%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

823만원

최저가의 10% · 8,232,000원

실거래 대비

▼ 35.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.68억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 있는 임차권등기 리스크 확인이 필요한 오피스텔입니다.

가격 최저가 82,320,000원 = 최근 12개월 평균 166,500,000원의 49.4% 수준
자금 입찰보증금 약 8,232,000원 · 임차권 인수 가능성 확인 필요
리스크 주예솔 임차권등기 존재. 보증금 미상이며 말소동의 확약 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 리스크입니다. 주예솔 임차권자는 전입일이 말소기준권리 이전으로 대항력이 인정될 가능성이 있고, 보증금은 미상입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 세부 확인이 필요합니다.

감정가

168,000,000원

최저가 82,320,000원

실거래 평균

173,916,666원

최근 12건

최저가 ÷ 최근12m

49.4%

가격 메리트 구간

임차권 리스크

확인 필요

대항력·보증금 미상

인천지방법원 2025타경512640. 인천 서구 석남동 석남룩소르주상복합공동주택 10층 1002호 오피스텔입니다. 감정가는 1억6800만원이며 2회 유찰 후 현재 최저가는 8232만원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 평균 거래가 대비 상당한 할인 구간입니다. 하지만 을구에 남아 있는 주택임차권등기가 이 물건의 핵심 검토 대상입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512640
소재지	인천광역시 서구 석남동 506-5 석남룩소르주상복합공동주택 10층1002호
물건종류 / 전용	오피스텔 · 전용 57.48㎡
소유자	권철승
감정가 / 최저가	168,000,000원 / 82,320,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 158,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 임차권등기 확인 주예솔 임차권자는 2024.05.03 주택임차권등기를 완료했습니다. 전입신고일은 2020.09.15로 말소기준권리 이전이며, 대항력 있음으로 판단됩니다. 다만 보증금은 미상으로 실제 인수 위험은 배당 결과와 확약 내용 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트

동일 단지 거래 12건 기준 평균 거래가는 173,916,666원입니다. 최근 12개월 평균은 166,500,000원, 최신 거래는 2026.02 164,000,000원입니다. 현재 최저가 82,320,000원은 최근12개월 평균 대비 49.4% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.02	52.98㎡	12	164,000,000원
2025.10	59.97㎡	6	170,000,000원
2025.09	59.97㎡	6	170,000,000원
2025.03	57.48㎡	9	165,000,000원
최근 12건	-	12건	173,916,666원

✅ 가격 관점 현재 최저가는 최근12개월 평균 166,500,000원의 49.4% 수준으로 가격 자체는 충분한 할인 구간입니다. 다만 임차권 관련 확인이 끝난 뒤 입찰 판단이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,881,760원
주택도시보증공사 가압류	1,804,000,000원	80,438,240원
경매개시결정	158,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 시세 대비 낮지만 임차권 리스크 확인이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 주예솔 임차권자의 보증금 미상 상태이므로 배당요구 및 확약 내용을 반드시 확인해야 합니다.
확약 검토. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부가 기재되어 있어 실제 인수 여부를 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 시세 대비 낮아 가격 메리트가 있으나 권리 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.
점유 확인. 임대관계는 미상이며 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싼 가격 뒤의 권리 확인”

이 물건은 2회 유찰로 가격 경쟁력은 확보됐습니다. 하지만 단순히 반값 매각으로 판단하기에는 주택임차권등기라는 핵심 변수가 있습니다. 대항력 있는 임차권자의 보증금과 확약 적용 범위를 확인한 뒤 접근해야 하며, 권리 확인이 완료된다면 낮은 취득가를 활용할 수 있는 오피스텔 물건입니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 임차권등기 리스크를 봐야 한다 — 석남룩소르 1002호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트

③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싼 가격 뒤의 권리 확인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 6,800만원
2	2026-06-23	유찰	1억 1,760만원
3	2026-07-23	대기	8,232만원