인천지방법원 2025타경512660. 인천 미추홀구 주안동 신원빌라 1층 102호, 전용 37.86㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 61,000,000원에서 세 차례 유찰돼 20,923,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 이 할인율이 아니라 보증금 70,000,000원의 선순위 임차권입니다. 윤효주 임차인은 전입 2020.12.10, 확정일자 2020.11.17로 제공된 말소기준인 2021.03.10 국 압류보다 앞서며, 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
확약서가 없었다면 상황은 완전히 달라집니다. 현재 최저가 20,923,000원을 전제로 배당하면 집행비용 776,614원을 먼저 빼고 윤효주에게 20,146,386원만 배당되어, 49,853,614원이 남습니다. 대항력 인수형의 원칙대로라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 실질 부담이 보증금 70,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 주어진 조건에서는 윤효주 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512660 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1353-101 신원빌라 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.86㎡ · 지상4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 박연숙 (2021.01.20 매매, 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 20,923,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 / 준공 | 신원빌라 · 8세대 · 1996.07.15 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약서가 핵심
제공된 말소기준은 2021.03.10 국 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 추가 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 윤효주의 실제 임대차 관계는 등기 시점보다 앞선 2020.11.16 계약·2020.12.10 전입·2020.12.17 점유개시이므로 선순위 대항력이 인정되는 임차인입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤효주 1층 102호 37.86㎡ | 2020.12.10 2020.11.17 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약서 반영 |
| 엄상용 | 2025.09.11 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득으로 봐야 한다
신원빌라 전용 37.86㎡의 제공된 실거래는 2건이며 모두 3층, 2023.11과 2023.12에 각각 65,000,000원에 거래됐습니다. 평균과 최신 거래 모두 65,000,000원입니다. 확약 효력을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 20,923,000원으로, 제공된 최근 거래 평균의 32.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 37.86㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2023.11 | 37.86㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 평균 | 37.86㎡ | 2건 | 65,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 실질취득 20,923,000원과 65,000,000원 사이의 격차가 큽니다. 다만 실거래 표본이 2023년 2건뿐이고 대상은 1층인 반면 실거래는 모두 3층입니다. 또 신원빌라 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있습니다. 따라서 32.2%라는 숫자를 그대로 현재 환금가치나 즉시 매도차익으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,923,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 776,614원 |
| 1. 임차인 윤효주 보증금 | 70,000,000원 | 20,146,386원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 윤효주 보증금 미배당액이 49,853,614원으로 산출됩니다. 확약이 없다면 이 금액이 대항력 임차인의 매수인 인수 위험입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 입지. 인천학익여자고등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위 환경은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 동측으로 약 5~6미터, 북측으로 약 2미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·주거환경개선지구·상대보호구역 등에 포함되며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 8세대, 1996.07.15 준공 다세대이며 제공 실거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회로 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 윤효주 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약서가 핵심 전제입니다. 적용 대상·조건·말소 절차를 매각물건명세서와 제출 문서에서 직접 대조해야 합니다.
- 엄상용 점유관계 확인. 전입일은 2025.09.11로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 배당 순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현관문 도어락. 감정평가서상 현관문 도어락이 파손된 상태로 기재돼 있어 현장 상태와 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본의 한계. 65,000,000원 실거래는 2023.11·2023.12의 2건이며 모두 3층입니다. 대상은 1층이므로 단순 동일가치로 보기 어렵습니다.
- 환금성 검토. 3회 유찰, 8세대 다세대, 1996년 준공이라는 조건을 반영해 매도기간과 재매각 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2천만원짜리 물건”이 되려면 확약서가 살아 있어야 한다
이 사건은 숫자 하나만 보고 판단하면 결론이 뒤집히는 물건입니다. 윤효주는 보증금 70,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 현재 최저가 기준 정상적인 배당 계산에서는 49,853,614원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 최저가가 20,923,000원까지 내려왔다는 사실은 가격 메리트로 보기 어렵고, 실질 부담은 보증금 수준에 묶입니다.
반대로 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그대로 유효하게 집행된다면 윤효주 임차권의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 20,923,000원으로 내려옵니다. 이는 제공된 최근 거래 평균 65,000,000원의 32.2%입니다. 다만 실거래가 2023년 2건에 불과하고, 별도 점유자·3회 유찰·소규모 노후 다세대의 낮은 환금성까지 겹칩니다. 결론은 “확약서 확인 전에는 위험, 확인 후에는 가격 격차가 크지만 환금성을 보수적으로 봐야 하는 물건”입니다.
