26,891,000원
인천지방법원 2025타경512665. 인천 남동구 간석동 대원주택 4층 402호, 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 112,000,000원인데 4회 유찰되며 현재 최저매각가는 26,891,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 ‘저가 유찰물건’이 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인과 그 임차권에 대한 말소동의 확약서가 동시에 존재한다는 점입니다.
임차인 정현원의 확정일자는 2020.10.16, 전입·점유개시는 2020.10.29이고 말소기준인 국세 압류는 2021.03.10입니다. 따라서 시간 순서상 임차인이 선순위입니다. 현재 매각가만 놓고 보면 보증금 100,000,000원을 다 돌려주지 못해 미배당액이 남지만, 제출된 말소동의 확약을 적용하면 그 미배당액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 573-7 4층402호 · 도로명 인천광역시 남동구 석정로 584-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 42.33㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 4층 402호 |
| 사용승인 | 2000.02.18 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.11.23 매매 109,000,000원 · 2020.12.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 26,891,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.03.10 국세 압류입니다. 정현원은 그보다 앞선 2020.10.29 전입·점유개시를 갖고 있어 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류 5,224,000,000원, 추가 국세·지방세 압류, 2022.12.08 주택임차권등기, 2025.09.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 반영 실질 승계 0원*
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현원 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.29 확정일자 2020.10.16 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2022.12.08 | 실질 승계 0원* 룰상 73,993,038원 |
정현원의 보증금은 100,000,000원이고 현재 회차에서 예상되는 배당은 26,006,962원입니다. 확약이 없다면 남는 73,993,038원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘기 때문에, 대항력 인수형의 실질 부담은 보증금 100,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 26,891,000원 | 73,993,038원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 18,823,700원 | 81,915,127원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 | 13,176,590원 | 87,460,589원 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래가 중요
대원주택의 확인된 실거래는 5건이고 전체 평균은 86,000,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 81,666,666원이고 최신 거래는 2026.05의 88,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 43.2㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 45.63㎡ | 1 | 76,000,000원 |
| 2025.12 | 45.63㎡ | 1 | 81,000,000원 |
| 2024.01 | 43.2㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2021.09 | 45.63㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 81,666,666원 |
확약을 반영한 현재 실질취득 26,891,000원은 최근 12개월 평균의 32.9%입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 싼 것이 아니라, 확약의 효력이 그대로 인정된다는 전제에서 실질취득액 자체도 최근 거래 수준보다 크게 낮습니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -11.7%로 하락하고 있어, 과거 100,000,000원 거래나 전체 평균 86,000,000원만 기준으로 가격 여유를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 884,038원 |
| 1. 임차인 정현원 보증금 | 100,000,000원 | 26,006,962원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 정현원 보증금의 부족분은 73,993,038원입니다. 다만 본 리포트의 실질 인수액은 제출된 말소동의 확약을 반영해 0원*으로 판단했습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중이며, 대상면적은 42.33㎡입니다. 2000.02.18 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 인천광역시 남동구 석정로길에 위치하며 주변에 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 자루형 토지의 다세대주택 건부지이며 동측으로 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,522,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이며 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 거래 추세 -11.7%, 경매 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 12.5%로 가격 할인과 별개로 회수기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 정현원 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 확약 대상·조건이 본건과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 인수액 확인. 현재 회차 룰상 보증금 부족분은 73,993,038원입니다. 확약이 인정되지 않으면 낙찰가만으로 수익성을 판단할 수 없습니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있고, 당해세에 해당하면 임차인 예상배당과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 등기상 임차권자는 정현원이지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -11.7%이므로 전체 평균 86,000,000원보다 최근 12개월 평균 81,666,666원과 최신 거래 88,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 환금성 점검. 12세대 다세대이고 경매 평균 유찰 2.5회·낙찰률 12.5%입니다. 매입가격뿐 아니라 향후 매각 가능성까지 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 낙찰가”보다 확약의 효력이 먼저다
이 물건은 감정가 112,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 26,891,000원까지 내려왔습니다. 대항력 임차인 정현원의 보증금은 100,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차에서 73,993,038원을 매수인이 떠안을 수 있어 단순히 ‘감정가의 24%’라는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 그대로 적용된다면 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 26,891,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 81,666,666원의 32.9%로 가격 여유가 큽니다. 다만 최근 시세가 -11.7% 하락했고 이미 4회 유찰, 낙찰률 12.5%인 다세대라는 점 때문에 권리서류 확인과 환금성 검토가 가격 할인만큼 중요한 사건입니다.
