인천지방법원 2025타경512705. 인천 계양구 동양동 현대렉스힐 304동 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가는 162,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 55,566,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건은 최저가보다 대항력 임차권의 처리 방식을 먼저 확인해야 합니다.
임차인 신예찬은 확정일자 2021.10.08, 전입 2021.11.02, 점유개시 2021.11.03으로, 말소기준권리인 2022.03.25 윤석숭 근저당보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 현재 회차의 기계적 배당표는 임차보증금 160,000,000원 중 54,165,812원을 배당하고 105,834,188원을 미회수액으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512705 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 593-6 현대렉스힐 304동 5층502호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 양지말3길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 임연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 55,566,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2022.03.25 윤석숭 근저당권 150,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 압류, 근저당권부채권 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 신예찬의 전입은 2021.11.02로 말소기준보다 먼저이므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 임차권등기 자체는 2023.12.06이지만, 등기 내용에 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 적혀 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신예찬 | 5층 502호 57.7㎡ 전부 | 160,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.11.02 | 우선변제 가능 확정일자 2021.10.08 · 배당요구 | 확약 반영 0원 규칙상 부족분 105,834,188원 |
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘34.3%’만으로 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저가는 55,566,000원으로 감정가 162,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세를 확인할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
확약을 반영하면 실질취득은 현재 최저가와 같은 55,566,000원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다는 가정을 기계적으로 적용하면 현재 회차에서 임차보증금 부족분 105,834,188원이 발생합니다. 이처럼 이 사건은 최저가 자체보다 확약의 유효성과 적용 범위가 가격판단을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,400,188원 |
| 1. 임차인 신예찬 보증금 | 160,000,000원 | 54,165,812원 |
| 2. 근저당권 · 윤석숭 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 임차보증금 부족분은 105,834,188원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 정확도 규칙대로 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 압류·세금 — 후순위 소멸과 배당 우선순위는 별개
말소기준권리 이후에는 국, 국민건강보험공단, 계양구(인천광역시), 부천시의 압류와 윤석숭 근저당권부채권에 대한 국의 압류가 있습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 배당될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동, 양지말 어린이공원 남측 인근이며 공동주택과 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 5층 건물의 제5층 제502호이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 토지의 서측 및 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 노후화. 사용승인일은 2009.12.16이며 감정평가 내용에는 준공 후 약15년 경과로 일부 보수가 필요할 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 소음. 인근으로 수도권제1순환고속도로가 통과하므로 소음 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 신예찬 임차권에 적용되는지, 말소 조건과 절차를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 선순위성. 전입 2021.11.02는 말소기준 2022.03.25보다 앞섭니다. 확약이 없으면 대항력 인수 문제가 생기는 구조입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 관리비. 현황조사에는 출입문에 전기공급중단안내문이 부착된 사실이 적혀 있으며, 공용부분 관리비 승계 가능성도 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 준공 후 약15년이 경과했고 일부 보수가 필요할 수 있으므로 내부 상태와 설비 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 소음. 인근 수도권제1순환고속도로에 따른 실제 소음 정도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약’을 확인할 사건
이 물건의 숫자만 보면 감정가 162,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 55,566,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조의 출발점은 그 할인율이 아닙니다. 신예찬은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 확약을 배제한 현재 배당규칙상 부족분은 105,834,188원입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 신예찬 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 55,566,000원입니다. 확인된 다른 임차인은 없습니다.
그렇다고 최저가를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없고, 세금 압류와 관리비, 노후화, 고속도로 소음, 3회 유찰 이력도 남아 있습니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 확약서 원본과 실제 시장가격을 먼저 확인해야 하는 다세대 경매입니다.
