인천지방법원 2025타경512705. 인천 계양구 동양동 현대렉스힐 304동 5층 502호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 임연숙이며, 2022년 3월 25일 설정된 윤석숭의 근저당권 150,000,000원이 말소기준권리입니다. 등기부상 압류와 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차인 신예찬은 근저당권보다 앞선 2021년 11월 2일 전입신고와 2021년 11월 3일 점유개시를 갖췄고, 확정일자도 2021년 10월 8일입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 형식적인 말소 여부만 보고 인수액이 없다고 판단하면 안 되고, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오는지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 593-6 현대렉스힐 제304동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 5층 건물 내 5층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 기와지붕 · 외벽 석재붙임 및 페인팅 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 임연숙 (단독소유 · 2022.03.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022년 3월 25일 윤석숭의 근저당권입니다. 이후 설정된 홍성세무서장·국민건강보험공단·계양구·부천시의 압류, 근저당권부채권 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 먼저 존재했던 국민은행 근저당권 84,000,000원은 2014년 10월 14일 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신예찬 5층 502호 57.7㎡ 전부 | 전입 2021.11.02. 점유 2021.11.03. | 2021.10.08. 배당요구 2023.12.06. | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
신예찬은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일자는 2021년 9월 14일이고, 확정일자는 2021년 10월 8일입니다. 전입과 점유도 말소기준권리보다 먼저 갖춰 대항력이 있으며, 배당요구를 통해 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
③ 회차별 인수액 — 확약이 없다면 유찰 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 113,400,000원 | 48,987,600원 | 0원* | 113,400,000원* |
| 2회 유찰 시 49% | 79,380,000원 | 82,448,840원 | 0원* | 79,380,000원* |
| 3회 유찰 시 34% | 55,566,000원 | 105,834,188원 | 0원* | 55,566,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 늘어납니다. 즉 최저가만 내려가고 매수인의 인수액은 커져, 낙찰가와 인수액을 합한 부담은 보증금 160,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다. 반대로 제출된 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인 인수액은 0원*이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,387,600원 |
| 1. 임차인 신예찬 보증금 | 160,000,000원 | 111,012,400원 |
| 2. 근저당권 · 윤석숭 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 우선 배당되고, 근저당권자와 신청채권자에게는 배당이 없는 것으로 산정됩니다. 임차인 미배당액 48,987,600원은 확약 미적용 시 매수인 인수액이며, 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세가 확인되면 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재, 양지말 어린이공원 남측 인근입니다. 주위는 공동주택과 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 토지 서측 및 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 동양 구획정리 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 장애물제한표면구역입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2009.12.16.이며, 준공 후 약 15년이 경과해 노후화와 일부 보수 필요성이 기재되어 있습니다.
- 소음. 인근으로 수도권제1순환고속도로가 통과하므로 현장에서 소음 정도를 확인해야 합니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수시설이 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 4번 임차권등기와 신예찬의 보증금 전액에 어떻게 적용되는지 확인하세요.
- 확약 미적용 시 상한 재산정. 현재 회차의 권리상 인수액은 48,987,600원이며, 낙찰가와 합하면 162,387,600원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 등 압류 5건이 있으며, 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감되어 임차인의 배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 현황조사상 출입문에 전기공급중단안내문이 부착되어 있습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있으므로 관리업체나 관리실에 체납액을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정되어 있더라도 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부는 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려해 평가됐으므로 실제 구조·누수·설비 작동·보수 범위를 확인하세요.
- 소음 확인. 수도권제1순환고속도로의 시간대별 소음과 창호 차음 상태를 현장에서 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 내역의 최종본을 함께 확인하세요.
맺으며 — 최저가보다 확약서가 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 162,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 113,400,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 임차인 신예찬의 보증금은 160,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서므로 본래는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
현재 회차 기준 미배당 보증금은 48,987,600원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원*이 되고, 권리 기준 실질취득액은 113,400,000원*으로 정리됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “감정가의 70%라서 싸다”가 아니라, “확약서가 실제로 적용되는지 확인된 뒤에만 가격을 검토할 수 있다”입니다.
확약으로 주된 인수 위험이 해소되더라도 압류 관련 당해세, 공용부분 관리비, 전기공급중단안내문, 노후화에 따른 보수, 고속도로 소음과 다세대주택의 환금성은 별도로 남습니다. 권리는 확약 확인 조건부, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 문서는 최저가표가 아니라 말소동의 확약서입니다.