부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512723 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 73.04㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

111,990,000원 1억 1,199만 감정가 221,000,000원

감정가의 50% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 108,290,000원 최저가 대비 +3%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,082만원

최저가의 10% · 10,829,000원

감정가 대비

▼ 49.3% 싸게 매수

감정가 2.21억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 2.3억이 핵심. 현재 최저가 1.08억이지만 실질취득은 약 2.32억으로 시세 판단이 필요합니다.

가격 최저가 108,290,000원에 낙찰돼도 강다운 임차보증금 미배당 124,026,060원 인수로 실질취득 약 232,316,060원
자금 입찰가는 낮지만 인수 가능 금액까지 고려한 총투입 구조 확인 필요
리스크 대항력 임차권등기 존재. HUG 말소동의 확약서 제출 내용은 강다운 임차권 관련 범위 확인 필요

한 줄 평 겉으로 보면 감정가 대비 49%까지 떨어진 오피스텔입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 보증금입니다. 강다운 임차인의 임차보증금 2.3억 중 배당되지 않는 금액이 발생하면 매수인이 부담하게 되어, 현재 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가

221,000,000원

오피스텔

최저가

108,290,000원

2회 유찰

실질취득 추정

232,316,060원

낙찰가+인수 가능액

매수인 인수

124,026,060원

강다운 임차 부족분

인천지방법원 2025타경512723. 인천 미추홀구 도화동 이루다HILL 2층 201호 오피스텔입니다. 감정가는 2.21억, 현재 최저매각가는 1.08억까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 유찰 할인형 물건이 아닙니다. 등기상 대항력 있는 임차권등기가 존재하고, 임차보증금 2.3억이 핵심 변수입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512723 (강제경매)
소재지	인천광역시 미추홀구 도화동 549-3 2층201호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔
전용면적	73.04㎡
소유자	성기호
감정가 / 최저가	221,000,000원 / 108,290,000원
청구금액	230,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 강다운 임차인은 전입일 2021.12.27 기준 대항력이 인정되고 임차권등기가 설정되어 있습니다. 배당으로 전액 회수가 되지 않는 경우 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차권 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
강다운	230,000,000원	有	가능	주의
조상용	미상	有	확인 필요	가능성 확인

⚠️ 핵심 위험 강다운 임차보증금 230,000,000원 중 현재 배당 예상액은 105,973,940원이며 부족분 124,026,060원이 매수인 인수 가능 금액으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수 부담이 커지는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

이루다HILL 동일 면적 최근 거래 기준 최근12개월 평균은 223,400,000원입니다. 현재 최저가 108,290,000원만 보면 저렴해 보이지만, 강다운 임차 인수 가능액을 더한 실질취득은 약 232,316,060원으로 최근 거래 평균을 웃돕니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.06	73.92㎡	8	290,000,000원
2022.05	72.91㎡	6	175,000,000원
2022.04	72.91㎡	7	197,000,000원
2021.12	73.04㎡	2	230,000,000원
2021.08	72.91㎡	8	225,000,000원

배당 분배

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

최저가가 아니라 임차 인수를 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,316,060원
임차인 강다운 보증금	230,000,000원	105,973,940원
주택도시보증공사	230,000,000원	0원
잔여	-	0원

✅ 긍정 요소 도화역 인근 입지, 오피스텔 자체의 권리 구조 확인은 가능하며 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌습니다.

⛔ 입찰 전 핵심 확인 매각물건명세서에는 주택임차권등기 관련 HUG 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약이 강다운 임차권 인수에 실제 적용되는지 확인해야 하며, 확약 범위 밖 임차 위험은 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 임차 부족분 인수 가능액을 합산해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 어떤 권리를 대상으로 하는지 원본 확인이 필요합니다.
임차인 조치. 강다운 임차권등기와 대항력 관계를 반드시 확인해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당 영향 확인이 필요합니다.

맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 단순히 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 접근하면 위험합니다. 핵심은 대항력 임차보증금입니다. 현재 계산상 실질취득은 약 2.32억으로 최근 거래 평균 2.234억을 넘어섭니다. 권리 검토의 승부처는 유찰률이 아니라 임차 인수 여부 확인입니다.

부동산강제경매

최저가는 반값인데, 진짜 가격은 따로 있다 — 인천 도화동 이루다HILL 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다

② 임차인 분석 — 대항력 임차권 확인

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

④ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	2억 2,100만원
2	2026-06-23	유찰	1억 5,470만원
3	2026-07-23	대기	1억 829만원