인천지방법원 2025타경512732. 부평동 라일플로리스 6층 607호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 62,000,000원인데 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 21,266,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 단순히 “많이 유찰된 저가 물건”으로 볼 수 없습니다. 등기부에 보증금 99,000,000원의 주택임차권이 있고, 임차인 장서훈의 전입일은 2022.06.10, 확정일자는 2022.05.09로 경매개시결정인 2025.09.25보다 훨씬 앞섭니다.
정상적인 인수 계산만 적용하면 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 20,483,212원, 부족한 보증금은 78,516,788원입니다. 낙찰가 21,266,000원과 이 부족분을 합치면 비용을 제외한 경제적 부담은 사실상 보증금 99,000,000원 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라는 명세서 기재입니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 장서훈 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512732 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 146-26 라일플로리스 6층 607호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 장제로 125 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 17층 건물 중 6층 607호 · 21.72㎡ 전부 |
| 소유자 | 박규리 · 2022.06.13. 매매 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 21,266,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약이 예외를 만든다
2012년 하나은행 근저당권은 2013.12.30. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.09.25. 강제경매개시결정입니다. 문제의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.07.17. 등기됐고, 실제 전입은 2022.06.10., 확정일자는 2022.05.09.입니다. 따라서 장서훈은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권 행사 대상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장서훈 | 6층 607호 21.72㎡ 전부 · 주거 | 99,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 1명 · 승계 신고 아님 |
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 62,000,000원, 현재 최저가는 21,266,000원으로 감정가 대비 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 사실도 분명합니다. 하지만 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 각 회차 최저가이며, 최근 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 수치로 “시세보다 저렴하다”고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 메리트로 해석하지 않습니다.
또 하나 중요한 점은 확약의 효과입니다. 확약을 반영하면 실질취득은 현재 최저가 21,266,000원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차에서 룰상 인수액 78,516,788원이 붙어 경제적 부담이 사실상 보증금 99,000,000원 부근으로 올라갑니다. 즉 이 물건의 가격 판단은 최저가 자체보다 확약 적용 여부를 먼저 확정한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 782,788원 |
| 1. 임차인 장서훈 보증금 | 99,000,000원 | 20,483,212원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장서훈 보증금의 미배당액은 78,516,788원입니다. 이는 확약을 적용하지 않은 룰상 인수액이며, 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물의 6층 607호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 서측 인근으로, 주변은 소규모 점포와 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35m, 북측으로 폭 약 7~8m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·난방시설, 승강기, 도시가스 시설이 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이고, 매각기일은 2026.08.25입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서가 1순위. 매각물건명세서의 “주택도시보증공사 말소동의 확약서” 원문에서 대상 임차권이 을구 순위 3번 장서훈 임차권과 일치하는지 확인합니다.
- 말소 이행 조건 확인. 확약이 실제 매수인에게 인수 없는 결과로 연결되는 조건과 말소 절차를 입찰 전에 원문으로 대조합니다.
- 룰상 최악값 기억. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차 기준 인수 위험은 78,516,788원입니다.
- 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 14,886,199원, 5회 유찰 시 10,420,339원으로 낙찰가는 낮아지지만 룰상 인수액은 각각 84,781,753원, 89,167,227원으로 커집니다.
- 가격 별도 검증. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래가격과 별도로 비교합니다.
- 권리 기준일 재확인. 2012년 하나은행 근저당은 이미 말소됐고 현 경매의 기준권리는 2025.09.25. 강제경매개시결정입니다.
- 임차인 관계 확인. 실제 임차인은 장서훈 1명이며 보증기관 승계·대위 중복 임차인으로 표시된 사건이 아닙니다.
맺으며 — “싼 물건”보다 먼저 “확약이 확실한 물건”인지 봐야 한다
현재 최저매각가 21,266,000원은 감정가 62,000,000원의 34.3%이고 이미 3회 유찰됐습니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 권리구조의 핵심을 놓칩니다. 장서훈의 보증금은 99,000,000원이고 전입·확정일자가 경매개시보다 앞서 원칙적으로는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 룰상 인수액도 78,516,788원입니다.
이번 사건을 바꾸는 것은 오직 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙상 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 21,266,000원입니다. 반대로 확약의 적용이나 말소 이행이 무너지면 총 부담은 보증금 99,000,000원 수준으로 돌아갑니다. 최근 실거래와의 직접 비교 수치로 가격 우위를 확인한 사건도 아니므로 “감정가 34.3%니까 싸다”는 결론 역시 금물입니다. 이 물건의 승부처는 가격표보다 확약서의 실효성 확인입니다.
