특수권리·특수조건
3
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 김지은(전입 2021-10-28)
-
선순위가처분
가처분 2017-12-26 전순옥
-
HUG인수조건
을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)
판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
A
매력지수72
유찰 2회
부동산강제경매
2025타경512779 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 59.892㎡
낙찰가
유찰 2회 후 낙찰
104,711,850원
1억 471만
감정가 171,000,000원
최저매각가 83,790,000원
최저가 대비 +24%
낙찰일
07-23
낙찰 완료
인천지방법원
2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
837만원
최저가의 10% · 8,379,000원
실거래 대비
▼ 27.8%
싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균
1.45억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
감정가 대비 51% 할인
유찰 2회 (가격 충분히 내려옴)
인천광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
임차권등기 임차인의 대항력·우선변제 구조가 있으나 확약서로 주된 인수 부담은 해소된 물건입니다.
-
가격
최저가 83,790,000원은 감정가 171,000,000원의 49% 수준이며 시세 자료는 별도 판단이 필요합니다.
-
자금
입찰보증금은 최저매각가의 10% 수준이며 현재 회차 인수 위험은 확약 적용 여부 확인이 핵심입니다.
-
리스크
김지은 임차권등기 존재, 확약 적용 밖 점유관계 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (11)
법원경매 권리분석 · 오피스텔
확약으로 인수 부담은 낮지만 임차권 구조를 확인해야 하는 물건 — 더패밀리 502호
인천지방법원 2025타경512779 · 인천광역시 미추홀구 숭의동 57-10 더패밀리 5층502호
감정가 171,000,000원 · 최저매각가 83,790,000원 · 매각기일 2026.07.23 · 강제경매
72점
매력지수 A등급 · 확약으로 주된 임차권 인수 위험은 낮지만 임차권등기 구조 확인이 필요한 오피스텔
대항력 있는 임차권등기 권리가 있으나 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수 부담은 낮다. 다만 확약 적용 범위 확인과 점유관계 확인이 필요해 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기가 설정된 오피스텔로 단순 무인수 물건은 아닙니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 주된 임차인 인수 부담은 실질 0원 처리되는 구조입니다. 확약 적용 범위 밖 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
171,000,000원
83,790,000원
실질취득 부담
83,790,000원
확약 적용 시
인천지방법원 2025타경512779 사건은 미추홀구 숭의동 더패밀리 5층 502호 오피스텔입니다. 소유자는 윤정섭이며 2021년 거래가액은 170,000,000원으로 등기되어 있습니다. 권리관계의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다.
물건 개요
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 57-10 더패밀리 5층502호 |
|---|
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
|---|
| 소유자 | 윤정섭 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 |
|---|
| 채권 청구 | 170,000,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.23 |
|---|
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인
말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권은 대항력과 우선변제권을 가진 권리로 확인됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수 부담은 실질 0원으로 보는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| RAHMONOV ANVAR AKPAROVICH | 1,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| AKPAROV YUSUFAHMAD ANVAROVICH | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| TUYCHIEVA MEKHRANGIZ ALISHERZODA | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| AKPAROV AKOBIR ANVAROVICH | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 김지은 | 170,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 시 실질 0원 |
⚠️ 임차권 확약 주의 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권은 실질 인수 부담이 0원으로 처리됩니다. 다만 확약 대상 밖의 점유자 또는 보증금 미상 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 1,908,220원 |
| 임차인 김지은 보증금 | 170,000,000원 | 81,881,780원 |
| 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 수도권전철 1호선 제물포역 남측 인근으로 오피스텔·공동주택·업무시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제물포역과 노선버스 정류장이 인근에 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 토지이용계획상 여러 제한사항이 포함됩니다.
- 환금성. 오피스텔 특성상 실수요와 투자수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소동의 확약서 원문 확인.
- 확약 적용 대상과 범위 밖 점유관계 확인.
- 최저가만 보고 판단하지 말고 실질취득 부담 기준으로 검토.
- 관리비 및 현장 점유 상태 확인.
맺으며 — “확약은 강력하지만 확인은 필수”
이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차권 구조입니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하지만 확약으로 주된 인수 부담은 해소되는 형태입니다. 다만 확약 내용과 점유관계를 확인한 뒤 입찰하는 것이 안전합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 미추홀구 숭의동 57-10 더패밀리 5층502호
2025-10-14 12:57
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대확인서, 상가건물임대차 현황서상 임차인이 점유하는것으로 추정됨.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음.
- - 본건 주소지내 전입세대확인서, 상가건물임대차 현황서, 외국인체류확인서 각 첨부
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-07-23
10:00
제219호 법정
최저매각가
8,379만원
▼ 51% 감정가 1억 7,100만
입찰 보증금
837만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-30
14:00
제408호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
1억 7,100만→8,379만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 5,865만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-05-15 |
유찰 |
1억 7,100만원 |
| 2 |
2026-06-23 |
유찰 |
1억 1,970만원 |
| 3 |
2026-07-23 |
대기 |
8,379만원 |
건물·단지 정보
K-apt
더패밀리
5층502호
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
연식
12년차 · 준공 2014년 8월
0년15년30년+
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
193.0㎡
≈
58.4평
소유
개인
소재
인천광역시 미추홀구 숭의동 · 57-10
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
4억 3,270만원
2,242,000원/㎡ × 193.0㎡
▼
감정가 40%
▲
+46.5%
· 연평균 +3.6%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (2)
상대보호구역
저촉
토지거래계약에관한허가구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
인천광역시 미추홀구 숭의동 57-10 더패밀리 5층502호
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