인천지방법원 2025타경512784. 인천 미추홀구 도화동 영광그린빌 1층 102호, 전용 21.96㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김진혁으로, 2022.10.28. 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 이학선은 2022.10.28. 주민등록·점유를 갖추고 2022.10.14. 확정일자를 받았으며, 2024.06.25. 보증금 95,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 경매개시결정은 그 뒤인 2025.09.26.이므로 등기 흐름만 보면 임차권은 매수인에게 인수되는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 이 을구 7번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 이학선 임차인의 미배당 보증금은 실질 인수 0원으로 처리합니다. 따라서 낙찰가가 11,765,000원일 때 실질취득액도 11,765,000원입니다. 확약이 없다면 배당표상 미배당 83,846,770원을 승계해 총 취득부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조였지만, 이 사건은 그 주된 인수위험이 확약으로 해소된 형태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 확약이 핵심

현재 확인되는 실제 임차인은 이학선 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없으며, 이학선의 보증금은 95,000,000원입니다. 2025.09.26. 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 제시되어 있고, 이학선의 전입·점유와 주택임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약을 제외한 형식적 권리분석만 보면 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.

경매개시결정 이후인 2025.10.10. 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당권과 2022년 이승규의 주택임차권은 이미 등기부상 말소된 상태로, 현재 매수인에게 승계되는 권리로 보지 않습니다.

② 시세 비교 — 실질취득액 기준으로 봐야 한다

이 사건은 원래 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 유형이므로, 확약이 없었다면 최저가 11,765,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건에서는 말소동의 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로, 실질취득액은 11,765,000원입니다.

동일 면적 거래는 2건이며, 최신 거래는 2022.10의 100,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 값 역시 100,000,000원이고 표본은 1건입니다. 실질취득 11,765,000원은 이 값의 11.8%, 전체 평균 75,500,000원 대비로는 최저가가 15.6% 수준입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 할인폭이 매우 크지만, 최신 거래 자체가 2022.10에 머물러 있으므로 이를 2026년 현재 시세로 단정해서는 곤란합니다.

집계상 최근 구간 가격은 이전 구간보다 96.1% 높은 것으로 표시되지만, 거래가 2건뿐이고 최신 거래도 2022.10이므로 이 수치만으로 현재 상승 추세를 확정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 11,765,000원 가정)

기계적 배당계산상 이학선 임차인의 보증금 미배당액은 83,846,770원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 승계 위험이 되어 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 21.96㎡의 1층 102호입니다.
• 입지. 도화초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·아파트·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측 약 10미터 내외 도로, 북서측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·준주거지역, 고도지구, 방화지구, 수봉 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 지적재조사사업지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1,749,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물이며 위생·급배수·난방·가스설비가 되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 현황 확인. 현황조사보고서에는 102호 호수표시가 떨어져 없어 101호 옆을 102호로 추정한 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 총 7세대 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건뿐입니다. 최신 거래는 2022.10입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 7번 이학선 주택임차권등기의 말소와 인수 해소를 담고 있는지 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 절차 확인. 낙찰·대금납부 후 어떤 조건과 절차로 임차권등기가 말소되는지 확인해야 실질 인수 0원 판단을 그대로 적용할 수 있습니다.
• 호수 현황 확인. 현장에서는 102호 표시가 떨어져 있었다고 조사됐으므로 101호 옆 해당 호실과 등기 목적물이 정확히 일치하는지 확인이 필요합니다.
• 시세 재확인. 동일 면적 최신 실거래가 2022.10이므로, 100,000,000원을 현재 시세로 그대로 사용하는 것은 피해야 합니다.
• 환금성 검토. 총 7세대·실거래 2건·4회 유찰이라는 특성을 감안해 재매각 시 매수층과 보유기간을 별도로 검토해야 합니다.
• 세금·배당 원본 대조. 실제 배당에서 당해세·최우선변제 등이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·등기부·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘확약의 효력’이 먼저다

숫자만 보면 감정가 49,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 11,765,000원까지 내려온 물건입니다. 게다가 실거래 집계상 최근 12개월 평균 100,000,000원 대비 11.8% 수준이라 할인폭은 매우 큽니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격이 아니라 95,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 확약이 없으면 미배당액을 매수인이 승계하는 전형적인 인수형 구조가 되지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 분석에서는 실질 인수 0원, 실질취득 11,765,000원으로 봅니다.

따라서 이 물건은 “4회 유찰이라 싸다”로 끝낼 사건이 아닙니다. 확약서의 적용 대상·조건·말소 이행이 확인될 때만 현재의 낮은 실질취득 구조가 성립합니다. 동시에 7세대 소규모 다세대, 실거래 2건, 최신 거래 2022.10이라는 환금성·시세 공백도 분명합니다. 권리의 승부처는 확약, 가격의 승부처는 현재 시세 재검증입니다.