부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512815 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 38.47㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

64,050,000원 6,405만 감정가 121,000,000원

감정가의 52% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 59,290,000원 최저가 대비 +8%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

592만원

최저가의 10% · 5,929,000원

실거래 대비

▲ 25.2% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 5,116만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 보증금 인수 위험은 확약으로 실질 해소됐지만 다세대 환금성은 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 59,290,000원은 최근 거래 110,000,000원의 53.9% 수준
권리 대항력 임차권은 확약 적용으로 실질 인수 0원 처리(각주 병기)
리스크 삼화빌라 다동 8세대 소규모 다세대로 환금성 검토 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 최저가는 최근 거래와 비교해 낮은 수준이며, 다만 8세대 규모 다세대의 환금성은 입찰 전 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

121,000,000원 / 59,290,000원

2회 유찰

실거래 기준

110,000,000원

최근 거래

실질취득 기준

59,290,000원

확약 적용 후

핵심지표

임차권 확약

인수위험 해소

인천지방법원 2025타경512815. 인천 남동구 만수동 삼화빌라 다동 4층402호 다세대입니다. 소유자는 장재원이며 2022년 거래가액은 110,000,000원입니다. 핵심 쟁점은 을구 순위 3번 주택임차권등기입니다. 임차인 이세라는 보증금 110,000,000원, 전입 및 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제권 보유자로 확인됩니다.

다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 봅니다. 확약 적용 범위 밖의 별도 권리 여부는 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512815
소재지	인천광역시 남동구 만수동 1071 삼화빌라 다동 4층402호
용도 / 면적	다세대주택 · 38.47㎡
소유자	장재원
감정가 / 최저가	121,000,000원 / 59,290,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이세라	110,000,000원	有	有	확약 후 0원

⚠️ 인수 판단 원칙상 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. (확약 적용 기준의 각주)

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

삼화빌라(다동)은 8세대 규모이며 최근 거래는 2022년 2월 38.47㎡ 기준 110,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 거래 대비 53.9% 수준입니다.

배당 분배 (59,290,000원 가정)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 다세대 환금성 검토가 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차권 관련 확약서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
환금성 확인. 8세대 규모 다세대는 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
권리 검토. 임차권 외 등기사항과 배당요구 내용을 원본 대조해야 합니다.
현황 확인. 점유 상태와 관리비 등 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격 여유는 있지만 확인이 필요한 다세대”

이 물건의 핵심은 임차권입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 보증금 미배당분 인수 위험이 크지만, 본건은 확약으로 실질 부담이 해소되는 구조입니다. 최저가는 최근 거래 110,000,000원 대비 낮은 수준이어서 가격 매력은 있으나, 소규모 다세대라는 특성상 매도 가능성과 현장 상태 확인이 중요합니다.

부동산강제경매

임차권 인수 위험은 확약으로 정리됐다 — 인천 삼화빌라 다동 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격 여유는 있지만 확인이 필요한 다세대”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 2,100만원
2	2026-06-23	유찰	8,470만원
3	2026-07-23	대기	5,929만원