인천지방법원 2025타경512822. 숭의동 은창스페이스빌 2층 202호, 전용 51.9㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가가 감정가의 약 24%까지 내려왔다는 숫자보다 선순위 임차인의 보증금 승계가 실제로 차단됐는지가 먼저입니다. 김다원은 2020.07.24 주민등록 및 점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.09.07 국 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.07.06에 받아 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
임차권등기에는 최초 계약 2020.07.03 보증금 103,000,000원, 이후 2022.06.19 계약 보증금 105,000,000원이 기재돼 있습니다. 보증금이 현재 최저가보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 실질취득원가는 대체로 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 그 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 확약 적용 여부가 이 물건의 권리분석 결론을 뒤집는 단 하나의 핵심 문서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-175 2층 202호 · 도로명 독정안길54번길 7-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.9㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택(2층 202호) |
| 소유자 | 오진우 (2020.07.24 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 30,493,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 차단
말소기준은 2023.09.07 국 압류입니다. 김다원의 전입·점유는 2020.07.24이므로 그보다 약 3년 앞서며, 임차권등기 자체가 2024.08.23에 이루어졌다는 사실만 보고 후순위로 판단하면 안 됩니다. 임차권등기 전부터 이미 취득한 대항력은 별도로 봐야 하기 때문입니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 명시된 인수권리이지만, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김다원 실제 임차인 1명 | 2층 202호 51.9㎡ 전부 105,000,000원 변경 전 103,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2020.07.24 | 우선변제 有 확정일자·배당요구 | 실질 0원* 말소동의 확약 적용 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최근 12개월 1.10억
은창스페이스빌은 총 7세대, 사용승인일은 2003.12.04입니다. 동일 면적 51.9㎡ 거래는 4건이 확인되며, 전체 평균은 112,500,000원입니다. 다만 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선하면, 최근 12개월 거래는 2025.08 3층 110,000,000원 1건이고 최신 거래도 같은 110,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 대비 -2.9% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 51.9㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2023.11 | 51.9㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2022.06 | 51.9㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.07 | 51.9㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.9㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득가 30,493,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 110,000,000원의 27.7%입니다. 숫자만 보면 차이가 매우 큽니다. 다만 최근 12개월 표본이 단 1건이고, 그 거래는 3층인 반면 경매물건은 2층입니다. 따라서 110,000,000원을 절대적인 적정가로 놓기보다는 최근 거래 방향을 확인하는 기준점으로 쓰는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 948,874원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 29,544,126원 |
| 미배당 | - | 75,455,874원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 105,000,000원 중 29,544,126원이 배당되고 75,455,874원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액을 매수인의 임차보증금 승계액과 동일시하면 안 됩니다. 매수인 인수 여부는 선순위 임차인의 대항력과 말소동의 확약의 효력으로 판단하며, 본 사건은 확약 적용 전제에서 실질 인수 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유효 여부가 더 중요하다
| 회차 | 최저가 | HUG 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 30,493,000원 | 29,544,126원 | 75,455,874원 |
| 5회 유찰 시 | 21,345,100원 | 20,560,888원 | 84,439,112원 |
| 6회 유찰 시 | 14,941,569원 | 14,272,621원 | 90,727,379원 |
말소동의 확약이 유효하게 적용되는 한 추가 유찰은 매수인의 실질취득가도 함께 내려갑니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 30,493,000원에서 21,345,100원, 14,941,569원으로 더 내려가더라도 선순위 보증금 승계액이 그만큼 커져 총 실질취득원가는 약 105,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 이 사건은 그래서 가격표보다 확약서 원문 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택(2층 202호)으로 이용 중이며, 전용 51.9㎡입니다.
- 입지. 용정초등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 199.0㎡, 공시지가 1,091,000원/㎡이며 가장형·대체로 등고 평탄한 다세대주택 건부지입니다.
- 건물. 사용승인일 2003.12.04, 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 은창스페이스빌은 7세대이며 동일 면적 확인 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -2.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 김다원 임차권등기와 관련한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매각 후 말소까지 연결되는 조건인지 원문을 확인해야 합니다.
- 보증금 기준. 임차권등기에는 103,000,000원에서 105,000,000원으로 변경된 계약이 기재돼 있으므로 최종 보증금 105,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 선후관계. 전입·점유 2020.07.24는 말소기준 압류 2023.09.07보다 앞섭니다. 임차권등기일 2024.08.23만 보고 후순위로 처리하면 안 됩니다.
- 가격 비교. 확약 적용 시 현재 실질취득 30,493,000원은 최근 12개월 거래 110,000,000원의 27.7%입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이고 최근 추세는 -2.9%입니다.
- 4회 유찰 원인. 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려온 만큼 권리 외에도 현장 상태·수요·명도 상황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2023.05.26 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리 관계를 등기 및 관련 원본 서류에서 확인하세요.
- 현장 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 임대관계와 내부현황 일부가 탐문·건축물현황도 및 통상 이용상태를 참고해 조사됐습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘3,049만원’보다 ‘확약서’가 먼저다
현재 최저매각가 30,493,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 110,000,000원의 27.7%입니다. 말소동의 확약이 예정대로 적용되어 김다원의 보증금 승계가 0원이 된다면 가격 차이는 분명 큽니다. 그러나 그 전제가 빠지는 순간 결론은 정반대가 됩니다. 김다원은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인이고 최종 보증금이 105,000,000원이므로, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득원가는 약 105,000,000원 수준으로 고정됩니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 말소동의 확약서의 범위와 효력을 확인하고, 그 전제가 성립할 때만 30,493,000원을 실제 취득가격으로 놓고 최근 시세와 비교해야 합니다. 가격 측면에서는 최근 시세 대비 큰 폭으로 낮지만, 4회 유찰·7세대 소규모 다세대·최근 -2.9% 하락 추세·최근 12개월 거래 1건이라는 시장 신호도 함께 반영해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “선순위 보증금 105,000,000원이 정말 매수인에게 넘어오지 않는가”입니다.
