확약이 유효하면 인수 0원*, 아니면 45,408,000원 — 인천 도영에이베네치움 805호

인천지방법원 2025타경512831. 인천 남동구 간석동 도영에이베네치움 8층 805호, 전용 14.63㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 80,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 56,000,000원입니다. 표면상으로는 2022년 8월 동일 면적권 거래가 110,000,000원의 50.9%에 불과하지만, 등기부에는 보증금 100,000,000원의 선순위 주택임차권이 남아 있습니다.

양하경의 임대차계약일과 확정일자는 2020.10.14, 전입·점유개시는 2020.11.05입니다. 말소기준으로 선언된 인천세무서 압류일 2023.02.21보다 훨씬 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,408,000원을 먼저 빼고 임차인에게 54,592,000원이 배당돼, 보증금 부족분 45,408,000원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

등기부상 과거 우리은행 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 효력이 문제 되는 가장 앞선 권리는 양하경의 주택임차권이며, 임차인의 전입·점유 시점도 2023.02.21 압류보다 앞섭니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자이며 별도의 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금 100,000,000원을 중복 합산하지 않고, 실제 임차인은 양하경 1명으로 판단합니다.

* 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 주택임차권 전부에 유효하게 적용되고, 잔금납부 후 임차권등기가 실제 말소되는 것을 전제로 합니다. 원칙적인 권리계산상 미배당 보증금은 45,408,000원입니다.

③ 유찰별 실질취득 — 확약 없이는 약 1억원에 고정

확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 반대로 증가합니다. 따라서 총취득액은 101,408,000원 → 101,105,600원 → 100,893,920원으로, 보증금 100,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 구조에서는 최저가 할인율이 실질적인 가격 할인으로 이어지지 않습니다.

④ 시세 비교 — 확약 적용 여부부터 나눠야 한다

도영A베네치움의 비교 가능한 거래는 2022.08 전용 15.84㎡, 3층의 110,000,000원 1건입니다. 대상은 전용 14.63㎡, 8층이며 면적권은 일치하지만, 거래 표본이 1건이고 시점도 2022년이므로 현재 시세를 확정하기에는 제한적입니다.

확약이 유효하다면 실질취득액은 56,000,000원으로 2022.08 거래가의 50.9%입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 실질취득액은 101,408,000원이므로 110,000,000원과의 차이는 크게 줄어듭니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 시세의 절반”인 물건이 아니라, 확약 확인에 성공할 때만 시세 대비 할인 가능성이 생기는 물건입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)

임차인 보증금 미배당액은 45,408,000원입니다. 매각물건명세서의 말소동의 확약이 유효하면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원*이지만, 확약이 적용되지 않으면 매수인이 부담합니다. 국세·지방세의 실제 세액과 당해세 여부에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택이며, 건물은 도시형생활주택과 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
• 입지. 간석오거리역 남서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 승강기, 난방, 위생·급배수설비와 화재경보기가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 환금성. 42세대 소규모 건물이고 확인 거래가 1건에 불과합니다. 평균 유찰 4.3회와 낙찰률 0%를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 5번 양하경 임차권 전부에 적용되는지 확인하세요.
• 말소 시점 확인. 잔금납부와 동시에 또는 그 후 어떤 절차로 임차권등기가 말소되는지, 별도 조건이나 서류가 필요한지 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 인천세무서·남동세무서·남동구 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인하세요.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장에서 다시 확인하세요.
• 관리비 확인. 현관에 관리비 최고장 등 여러 안내문이 붙어 있는 것으로 조사됐으므로 관리비 체납액과 공용부분 승계 범위를 확인하세요.
• 시세 재조사. 확인 거래가 2022.08의 1건뿐이므로 인근 도시형생활주택의 현재 매물·임대수익·최근 거래를 별도로 대조하세요.
• 입찰가 기준 분리. 확약 확인 전에는 실질취득액 101,408,000원을 기준으로, 확약 확인 후에는 최저가와 현재 시세를 기준으로 판단하세요.

맺으며 — “할인은 확약이 완성한다”

이 사건에는 보증금 100,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있습니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 45,408,000원을 인수해 총 101,408,000원을 부담하므로, 56,000,000원이라는 숫자만 보고 반값 물건이라 부를 수 없습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차인 인수는 실질 0원*이 되고, 실질취득액은 56,000,000원으로 내려갑니다.

가격 측면에서는 2022.08 거래가 110,000,000원보다 낮지만, 비교 거래가 단 한 건이고 42세대 소규모 건물이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.3회입니다. 따라서 결론은 확약 확인 전 권리 보류, 확약 확인 후 가격 재검토입니다. 이 물건의 가치는 유찰 횟수가 아니라, 확약서가 선순위 임차권을 실제로 제거하는지에 달려 있습니다.