인천지방법원 2025타경512864. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 8층 825호, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2021.10.01. 매매를 원인으로 105,813,850원에 취득했고, 2021.10.26. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 시기에 임차인 유영섭은 2021.10.01. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.10.26. 전입·점유를 시작했습니다.
말소기준권리는 2023.01.03. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인의 전입·점유는 그보다 앞선 2021.10.26.이므로 대항력이 있습니다. 이후 임차인은 2023.11.24. 보증금 105,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 이 구조만 놓고 보면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서에는 “을구 순위 1번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 유영섭 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 34,060,000원 + 실질 인수 0원 = 34,060,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층 825호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 8층 825호 · 19.47㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 8층 · 사용승인일 2020.05.04 |
| 소유자 | 고완석 (2021.10.01. 매매 · 거래가액 105,813,850원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,300,000원 / 34,060,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인 + HUG 확약
소유권 취득 뒤 2021.10.28.에는 민간임대주택등기가 추가됐고, 2023.01.03. 주택도시보증공사가 청구금액 788,000,000원의 가압류를 등기했습니다. 이 가압류가 말소기준입니다. 이후 강서세무서장의 압류와 2025.09.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영섭 | 8층 825호 19.47㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2021.10.26 | 2021.10.01 | 대항력 有 우선변제 有 확약 시 실질 0원 |
② 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 99,300,000원, 현재 최저매각가는 34,060,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세 자료는 없어 현재 34,060,000원이 실제 시세 대비 저렴한지 여부는 이 데이터만으로 확정할 수 없습니다.
따라서 가격 판단은 두 가지를 분리해야 합니다. 첫째, 확약이 정상 이행되면 실질취득은 현재 최저가인 34,060,000원입니다. 둘째, 확약이 효력을 발휘하지 않는다면 보증금 미배당분이 인수되어 현재 회차 기준 부담액은 사실상 105,000,000원 수준이 됩니다. 이처럼 이 사건은 최저가 숫자보다 확약의 확실성이 가격 구조 자체를 바꾸는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,013,080원 |
| 1. 임차인 유영섭 보증금 | 105,000,000원 | 33,046,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산상 임차인 미배당액은 71,953,080원입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 분석합니다. 배당표 자체의 미배당액과 확약 적용 후 실질 인수액을 구분해서 봐야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 통상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 통상 인수 계산 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,060,000원 | 71,953,080원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 23,842,000원 | 81,987,156원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,689,399원 | 89,011,010원 | 실질 0원 |
이 표가 대항력 임차인 물건의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 증가합니다. 그래서 최저가만 보면 싸 보이지만 총부담은 크게 줄지 않습니다. 이 사건은 그 구조를 HUG의 말소동의 확약서가 끊어 주는 형태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 11층 건물 내 8층 825호입니다.
- 입지. 인천1호선 신연수역 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 공장·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 근거리에 신연수역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 50m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·재생사업지구·복합구역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 4,367.3㎡, 공시지가 1,455,000원/㎡, 평지·정방형·광대로한면 조건입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 유영섭 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 조건을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인. 전입·점유 2021.10.26.은 말소기준 2023.01.03.보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 구조입니다.
- 배당요구. 유영섭은 2023.11.24. 배당요구를 했고 확정일자 2021.10.01.을 보유합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰됐어도 실거래 비교자료가 없으므로 현 최저가가 시세보다 낮다고 단정하지 말아야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 공장·오피스텔·근린시설 혼재 지역이므로 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.10.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기내용과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 압류. 강서세무서장의 압류가 있으므로 배당 및 세금 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,406만원”보다 중요한 것은 확약서다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 99,300,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 34,060,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 유영섭의 보증금은 105,000,000원입니다. 일반적인 권리관계만 적용하면 현재 낙찰가에서 71,953,080원이 미배당되어 매수인에게 남을 수 있고, 그 경우 “낙찰가 3,406만원”이라는 숫자는 아무 의미가 없습니다.
이 사건이 달라지는 이유는 단 하나입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 그 확약이 명세서 기재대로 해당 임차권을 해소하면 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 34,060,000원입니다. 반대로 확약의 범위나 이행에 문제가 생긴다면 권리 구조는 전혀 달라집니다. 실거래 시세자료도 없는 만큼 결론은 명확합니다. 가격보다 먼저 확약서를 확인하고, 확약이 확인된 뒤에야 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
