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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수42 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경512869 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 54.14 ㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
104,103,913원 1억 410만 감정가 175,000,000원
감정가의 59% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 85,750,000원 최저가 대비 +21%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
857만원
최저가의 10% · 8,575,000원
감정가 대비
▼ 40.5% 싸게 매수
감정가 1.75억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 인수위험이 핵심인 물건. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 실질취득 기준 검토가 필요합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

유찰로 싸졌지만, 임차권등기 인수가 핵심 — 부평 현대홈타운 204호

인천지방법원 2025타경512869 · 인천광역시 부평구 부평동 372-12 현대홈타운 2층 204호
감정가 175,000,000원 · 최저매각가 85,750,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 강제경매
42점
매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮아졌으나 임차권등기 보증금 인수위험으로 실질취득 부담이 큼
대항력 있는 임차권등기 보증금 180,000,000원 중 미배당 96,193,500원 인수 가능성이 있고, 확약서 제출 내용이 있어도 권리관계 확인이 필요한 위험형 물건이라 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 주택임차권등기자인 배병훈의 보증금 180,000,000원 중 배당 부족분 96,193,500원 인수 가능성이 있어 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 물건입니다.
감정가 / 최저가
175,000,000원 / 85,750,000원
2회 유찰
실질취득 검토
181,943,500원
낙찰가+인수 가능액
인수 가능액
96,193,500원
배병훈 임차보증금 부족분
핵심지표
임차권등기
대항력·우선변제 검토

인천지방법원 2025타경512869. 인천 부평구 부평동 현대홈타운 2층 204호 오피스텔입니다. 전용면적은 54.14㎡이며, 부평시장역 인근 주거·근린생활시설 혼재 지역에 위치합니다. 권리 흐름 자체보다 중요한 부분은 말소기준권리 이후 존재하는 임차권등기입니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경512869
소재지인천광역시 부평구 부평동 372-12 현대홈타운 2층204호
물건종류 / 이용오피스텔 · 주거용 이용
소유자이영도
감정가 / 최저가175,000,000원 / 85,750,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 180,000,000원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2022.02.15 설정된 주식회사페이게이트 근저당권입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 4번 주택임차권은 매각물건명세서상 인수권리로 표시되었고, 임차인 배병훈은 전입 2021.11.16, 확정일자 2021.10.07로 말소기준권리 이전 요건을 갖춘 상태입니다.

② 임차인 분석 — 배당 부족분 인수 위험

임차인보증금대항력우선변제승계 위험
배병훈 180,000,000원 有 有 96,193,500원 가능
김치훈 미상 없음 해당 없음 없음
김재우 미상 없음 해당 없음 없음
⚠️ 실질취득 기준 확인 최저가 85,750,000원만 보면 감정가 대비 저렴해 보이지만, 배병훈 임차보증금 부족분 96,193,500원이 매수인에게 승계되는 경우 실질취득 부담은 약 181,943,500원 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,943,500원
임차인 배병훈 보증금180,000,000원83,806,500원
을구 3번 근저당권 · 주식회사페이게이트5,000,000,000원0원
경매개시결정 · 주택도시보증공사180,000,000원0원
매각대금 배분
가격 시나리오
⛔ 핵심 리스크 임차권등기자인 배병훈의 보증금 180,000,000원 중 배당되지 못하는 금액이 존재합니다. 낙찰가는 내려가지만 인수 부담은 커질 수 있으므로 최저가만 보고 입찰하면 안 됩니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 임차권등기 확인. 을구 4번 배병훈 임차권등기의 말소 여부와 확약 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득 계산. 낙찰가와 임차보증금 인수 가능액을 합산해 판단해야 합니다.
  • 소유자 점유. 현황상 이용관계와 실제 점유 상태를 추가 확인하세요.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수권리가 먼저”

이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 경매 투자에서 중요한 것은 표면 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기와 부족 배당액이 존재하면 낙찰 후 실제 부담은 달라집니다. 권리관계 확인 없이 최저가만 보고 접근하기보다는 임차권등기 및 확약 내용을 확인한 뒤 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·제공된 경매 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

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인천광역시 부평구 부평동 372-12 현대홈타운 2층204호

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