인천지방법원 2025타경512876. 인천 남동구 만수동 유진팰리스 제1동 6층 603호, 전용 41.36㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 122,000,000원이고 1회 유찰되어 최저가는 85,400,000원으로 내려왔습니다. 겉으로만 보면 소유자 신재욱이 2021년 111,000,000원에 취득한 금액보다 25,600,000원 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 기준은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득액입니다.
임차인 이해관은 2021.08.10 주민등록, 2021.07.15 확정일자를 갖추고 111,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 분석상 기준일인 2025.09.30 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다. 현재 최저가에서 집행비용 1,937,200원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 83,462,800원이고, 보증금 부족분 27,537,200원이 남습니다. 따라서 확약 효과를 제외한 법정 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 약 111,000,000원에 집행비용이 더해지는 형태로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 951-5 유진팰리스 제1동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 41.36㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 공부상 용도 오피스텔 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.08.27. 소유권이전 · 거래가액 111,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 111,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 준공 / 규모 | 2014.05.22 · 유진팰리스 12세대 |
| 제시외 건물 | 603호를 통해서만 출입 가능한 판넬조 판넬지붕 1식 · 종물로 평가에 포함 |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준일보다 빠르다
2014년 신강동새마을금고 근저당권 105,300,000원은 2021.06.24 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2023.09.05 등기된 이해관의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.06.11, 점유개시 2021.08.06, 주민등록 2021.08.10, 확정일자 2021.07.15로 기록돼 있으며, 2025.09.30 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해관 | 6층 603호 41.36㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 2021.08.10 2021.07.15 | 111,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.09.05 | 해당 없음 |
실제 임차인은 이해관 1명입니다. 보증기관이 임차인으로 중복 신고된 형태는 아니며, 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기록돼 있습니다. 이해관은 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 있으므로, 배당 부족분이 생기면 그 부족분이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
* 확약 원문에 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 모두 포함돼 있고 그 내용이 실제 이행된다면 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 이 효과는 확인된 해당 임차권에만 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 85,400,000원이 아니라 112,937,200원으로 비교
확인되는 동일 면적 거래는 2021.06의 111,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 85,400,000원은 이 거래가의 76.9%이지만, 이는 임차보증금 인수위험을 제외한 숫자입니다. 실질취득 112,937,200원으로 비교하면 2021년 거래가보다 1,937,200원 높고, 약 101.7%입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.06 | 41.36㎡ | 6 | 111,000,000원 |
| 감정가 | — | 41.36㎡ | 6 | 122,000,000원 |
| 현재 최저가 | — | 41.36㎡ | 6 | 85,400,000원 |
| 실질취득 | — | 41.36㎡ | 6 | 112,937,200원 |
④ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 85,400,000원 | 27,537,200원 | 112,937,200원 |
| 2회 유찰 시 | 59,779,999원 | 52,696,041원 | 112,476,040원 |
| 3회 유찰 시 | 41,845,999원 | 70,307,229원 | 112,153,228원 |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 증가합니다. 이 사건 역시 최저가가 85,400,000원에서 41,845,999원으로 낮아져도 실질취득은 112,937,200원에서 112,153,228원으로만 변합니다. 따라서 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 1. 임차인 이해관 보증금 | 111,000,000원 | 83,462,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 111,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,937,200원을 공제한 나머지 83,462,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 27,537,200원이 남습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남동구 만수동 문일여자고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대입니다.
- 교통. 인천지하철 2호선 만수역이 북측 인근에 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 규모의 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 복합용도 건물입니다.
- 도로. 2필 1단의 세장형 토지로 서측 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역이며, 외국인 대상 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공시지가. 1,546,000원/㎡이며 토지면적은 237.0㎡입니다.
- 환금성. 유진팰리스는 12세대 규모이고 확인 실거래가 2021.06의 1건뿐이어서 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약서에 이해관의 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의, 말소 시점과 조건이 모두 포함됐는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 을구 3번 주택임차권의 인수 문구와 확약서 부속서류를 법원 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약 효과가 확인되지 않으면 응찰가에 인수위험 27,537,200원을 더해 총부담을 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 점유자와 실제 인도 상태, 임차권등기 후 점유 유지 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 603호를 통해서만 출입할 수 있는 판넬조 판넬지붕 1식의 이용상태와 관리관계를 확인해야 합니다.
- 세금·체납. 2026.05.13 강서세무서장 압류와 당해세, 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 시세. 2021.06 거래 1건만으로 2026년 가격을 단정하지 말고 인근 오피스텔과 다세대 실거래·매물가격을 함께 조사해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 대비 70%, 확인 실거래 대비 76.9%로 저렴해 보입니다. 하지만 이해관의 대항력 있는 임차보증금 111,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 확약 효과를 제외한 법정 구조에서는 미배당액을 낙찰자가 떠안습니다. 현재 회차 실질취득은 112,937,200원으로 2021년 거래가 111,000,000원보다 높습니다.
결국 결론은 확약서 원문에 달려 있습니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소가 모두 약속되고 실제 이행된다면 주된 인수위험은 해소될 수 있습니다. 반대로 말소동의만 있고 대항력 포기나 이행 조건이 불분명하다면 27,537,200원의 인수위험을 그대로 반영해야 합니다. 최저가는 매력적으로 보이지만, 확약 확인 전에는 가격도 권리도 안전하다고 평가하기 어렵습니다.