부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512881 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 51.62㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

57,800,000원 5,780만 감정가 109,000,000원

감정가의 53% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 53,410,000원 최저가 대비 +8%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

534만원

최저가의 10% · 5,341,000원

감정가 대비

▼ 47.0% 싸게 매수

감정가 1.09억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차보증금 1.2억원이 핵심 변수인 다세대

가격 최저가 53,410,000원이지만 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득 검토 필요
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 5,341,000원
리스크 대항력 있는 임차권등기 남옥심 보증금 120,000,000원과 매각물건명세서 인수권리 주의

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 남옥심 보증금 120,000,000원이 존재해 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수 위험을 함께 봐야 하는 물건입니다.

감정가 / 최저가

109,000,000원 / 53,410,000원

2회 유찰

임차보증금

120,000,000원

남옥심 대항력·우선변제

실질취득 검토

120,000,000원 수준

낙찰가+미배당 인수 고려

매수인 인수

67,951,380원

현재 회차 기준 부족분

인천지방법원 2025타경512881. 인천 남동구 간석동 리젠트빌 2층202호 다세대주택입니다. 감정가는 1.09억원, 현재 최저매각가는 5,341만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 판단 기준은 단순 최저가가 아닙니다. 을구 10번 주택임차권등기자인 남옥심의 보증금 1.2억원이 존재하고, 전입·확정일자·점유개시일이 확인되어 대항력 있는 임차인으로 검토해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512881
소재지	인천광역시 남동구 간석동 920-10 2층202호
물건종류 / 면적	다세대 · 전용 51.62㎡
소유자	권철승
감정가 / 최저가	109,000,000원 / 53,410,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 120,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 임차권등기 분석이 핵심입니다. 남옥심은 2022년 4월 전입 및 확정일자를 갖추고 2024년 임차권등기를 완료했습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 10번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용도 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 보증금 1.2억원

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
남옥심	120,000,000원	有	有	검토

⛔ 핵심 위험 현재 최저가 53,410,000원에 낙찰되고 배당으로 52,048,620원을 받는다고 가정하면, 임차보증금 부족분 67,951,380원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 단순 낙찰가는 5,341만원이지만 실질 취득비용은 약 1.2억원으로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 검토

리젠트빌 최근 거래는 2022년 5월 1건이며 거래가는 63,000,000원입니다. 최저매각가만 보면 시세 대비 낮아 보이지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득액은 최근 거래가보다 높은 수준입니다.

구분	금액
최근 거래	63,000,000원
최저매각가	53,410,000원
임차보증금 부족분 인수	67,951,380원
실질취득 검토액	약 120,000,000원

⚠️ 가격 판단 기준 이 사건은 최저가 53,410,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수 여부가 확정되는 구조에서는 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 이어질 수 있어, 실질취득 기준으로 시세를 비교해야 합니다.

④ 예상 배당표 (현재 최저가 53,410,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,361,380원
임차인 남옥심 우선변제	120,000,000원	52,048,620원
주택도시보증공사	120,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 vs 거래

대항력 임차보증금 반영 시 최저가보다 실질취득 부담이 커집니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 남옥심 보증금 120,000,000원과 대항력 여부를 최우선 확인해야 합니다.
확약 내용 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 실제 매각조건에 반영되는지 확인해야 합니다.
실질취득 기준 입찰. 최저가만 보고 접근하지 말고 낙찰가와 인수 가능액을 함께 계산해야 합니다.
가등기 확인. 갑구 2번 가등기(담보가등기)는 종류 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낙찰가는 절반, 판단은 보증금까지”

이 물건은 2회 유찰로 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 1.2억원이 존재하기 때문에, 매수자는 반드시 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금이 가격을 결정한다 — 인천 간석동 리젠트빌 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 보증금 1.2억원

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 검토

④ 예상 배당표 (현재 최저가 53,410,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 절반, 판단은 보증금까지”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 900만원
2	2026-06-23	유찰	7,630만원
3	2026-07-23	대기	5,341만원