부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512913 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 17.095㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

41,641,565원 4,164만 감정가 70,000,000원

감정가의 59% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 34,300,000원 최저가 대비 +21%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

343만원

최저가의 10% · 3,430,000원

실거래 대비

≈ 0% 시세 수준

같은 평형 직전 3건 평균 4,166만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 인수 위험이 핵심입니다. 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 실질취득 기준 가격 판단이 필요합니다.

가격 최저가 34,300,000원이나 대항력 임차보증금 부족분 38,717,400원 인수 가능
자금 낙찰가와 별도로 임차인 미배당 보증금 인수 위험 존재
리스크 을구 순위 3번 임차권등기 인수권리 확인 및 HUG 말소동의 확약 범위 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 49%까지 떨어진 오피스텔이지만, 핵심은 저렴함이 아닙니다. 을구 순위 3번 대항력 있는 임차권등기 보증금 72,000,000원이 존재하며, 현재 회차 기준 미배당 부족분 38,717,400원 인수 위험이 있습니다. 최저가만 보고 접근하면 실질취득가를 잘못 판단할 수 있습니다.

감정가

70,000,000원

오피스텔

최저가

34,300,000원

2회 유찰

실질취득 위험

73,017,400원

낙찰가+인수 예상

매수인 인수

38,717,400원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경512913. 인천 미추홀구 주안동 베스티움 7층702호 오피스텔입니다. 전용면적 17.095㎡ 규모로 주안역 인근에 위치한 물건입니다. 권리분석의 핵심은 일반적인 후순위 권리보다 말소기준권리 이전의 임차권등기입니다. 임차인 박지훈은 2022년 전입과 확정일자를 갖추고 임차권등기를 완료해 대항력과 우선변제권을 보유하고 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512913 (강제경매)
소재지	인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 7층702호
물건종류 / 전용	오피스텔 · 17.095㎡
소유자	박성현
감정가 / 최저가	70,000,000원 / 34,300,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 72,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준 관련 권리는 신한은행 근저당권이지만 해당 권리는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 순위 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인이 인수할 가능성이 있는 권리입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박지훈	72,000,000원	有	有	인수 가능

임차인 박지훈은 2022.06.24 전입, 2022.06.20 확정일자를 갖고 있으며 배당요구를 신청했습니다. 현재 매각가 34,300,000원 기준 배당 후 부족분은 38,717,400원으로 계산됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 부족분이 늘어날 수 있어 최저가만 보고 가격 판단을 해서는 안 됩니다.

⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 다만 확약이 적용되는 범위와 실제 임차권 말소 조건은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준

베스티움 동일·유사 면적 최근 거래 기준 최근 12개월 평균은 37,800,000원, 최신 거래는 2026.01 35,400,000원입니다. 현재 최저가는 34,300,000원으로 최근 12개월 평균 대비 90.7% 수준입니다. 다만 대항력 임차보증금 인수 가능성을 고려하면 실질취득 비용은 약 73,017,400원으로 상승합니다.

배당 분배 (현재 회차)

감정가 vs 실거래 vs 실질취득

실질취득 기준으로 가격 메리트를 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,017,400원
임차인 박지훈 보증금	72,000,000원	33,282,600원
주택도시보증공사	72,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

최저가 착시 주의. 34,300,000원 낙찰가만 보면 저렴해 보이나 임차보증금 부족분 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
임차권등기 확인. 박지훈 임차권은 말소기준권리 이전 권리로 대항력과 우선변제권이 인정됩니다.
확약서 확인. HUG 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 적용 조건을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
시세 판단. 최근 12개월 평균 37,800,000원과 최신 거래 35,400,000원을 기준으로 실질취득 비용을 비교해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 권리가 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 크게 낮아졌지만, 권리 구조상 임차보증금 인수 문제가 핵심입니다. 낙찰가만 보면 매력적으로 보일 수 있으나 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 실질취득가는 달라집니다. 입찰 판단은 반드시 임차권 인수 여부와 확약 조건을 확인한 뒤 진행해야 합니다.

부동산강제경매

2회 유찰됐지만, 임차보증금 인수가 핵심이다 — 인천 베스티움 702호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준

④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (18장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	7,000만원
2	2026-06-23	유찰	4,900만원
3	2026-07-23	대기	3,430만원