인천지방법원 2025타경512919. 인천 서구 마전동 ‘오페라’ 3층 302호, 전용 69.21㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자 박성현은 2022년 12월 27일 거래가 246,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2024년 6월 26일 등기된 박수진의 주택임차권과 2025년 7월 31일 금천세무서장의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 그보다 앞선 박수진의 임차권은 원칙적으로 매수인이 인수하는 선순위 권리입니다.
원칙대로만 계산하면 최저매각가 123,200,000원에서 집행비용을 뺀 120,675,200원이 박수진에게 배당되고, 보증금 부족분 120,324,800원이 매수인에게 넘어갑니다. 그러면 낙찰가와 인수를 합친 총 부담은 보증금 241,000,000원 수준으로 고정됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박수진의 미배당 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 다만 확약은 박수진에게만 적용되며, 별도로 조사된 심은정의 권리까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 982-6 3층 302호 · 인천광역시 서구 검단로502번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 69.21㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박성현 (2022.12.27. 거래가 246,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 · 개별난방 · 엘리베이터설비 |
① 권리 흐름 — 확약 안팎을 나눠 봐야 한다
등기부상 과거 계양새마을금고 근저당권과 근해안강망수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.07.31. 금천세무서장 압류입니다. 박수진은 2022.11.03. 확정일자를 받고 2022.11.24. 주민등록을 마쳤으며, 2024.06.26. 임차보증금 241,000,000원의 임차권등기까지 완료했습니다. 말소기준보다 앞선 권리이므로 원칙상 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수진 3층 302호 69.21㎡ 전부 | 2022.11.24. 2022.11.03. | 241,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.06.26. | 실질 0원* 룰상 120,324,800원 |
| 심은정 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.09.11. 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 확약 적용 대상 아님 |
* 박수진의 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서를 전제로 합니다. 해당 확약의 원본, 적용 조건 및 실제 말소 절차를 입찰 전 확인해야 합니다. 확약은 박수진 임차권에만 적용되며 심은정의 권리에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인 숫자보다 미상 인수를 먼저 확인
오페라는 2012년 1월 5일 준공된 16세대 규모의 건물입니다. 확인된 실거래는 7건이고, 최근 12개월 거래는 2026년 3월의 148,000,000원 1건입니다. 전체 거래 평균은 176,857,142원이지만, 최근 가격이 과거 거래보다 -18.5% 낮아 전체 평균에는 2022년의 고가 거래가 섞인 영향을 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 69.21㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2022.12 | 69.21㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 2022.11 | 67.13㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.08 | 69.21㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 67.13㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2021.10 | 69.21㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 69.21㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.21㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
박수진의 확약을 반영하면 확인 가능한 실질취득의 하한은 최저가 123,200,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 148,000,000원의 83.2%입니다. 숫자만 보면 할인 구간이지만, 이것은 심은정의 보증금 인수가 없다는 사실이 확인될 때만 유효합니다. 심은정의 인수액이 더해지면 실질취득가는 상승하므로, 현 단계에서 시세보다 확실히 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,524,800원 |
| 1. 임차인 박수진 보증금 | 241,000,000원 | 120,675,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 241,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 박수진의 보증금 부족분은 120,324,800원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 박수진 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 심은정의 보증금과 권리관계는 위 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단사거리 남동측 인근으로, 상업·업무용 부동산과 주거용 부동산이 혼재한 간선도로 후면 상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 검단사거리역은 서측 직선거리 약 350미터 지점입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 보일러 개별난방·위생·급배수·엘리베이터설비가 설치돼 있습니다.
- 규모·거래. 2012.01.05. 준공된 16세대 규모로, 확인된 실거래는 7건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박수진 임차권의 미배당액 전부를 대상으로 하는지, 말소 조건과 이행 시점을 확인해야 합니다.
- 심은정 권리 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 박수진의 확약 반영 금액은 0원*이지만, 심은정의 인수액이 확인되면 최저가 123,200,000원에 더해 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 148,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -18.5%입니다. 전체 평균 176,857,142원을 상한 기준으로 삼지 마세요.
- 환금성 점검. 16세대 소규모 건물이고 최근 12개월 거래가 1건이므로, 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 공용부분 관리비 체납과 현재 점유자를 관리주체·현장조사를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 인수는 잔존”
이 사건의 표면적 구조는 보증금 241,000,000원의 선순위 임차권이 감정가와 최저가를 모두 초과하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 박수진의 미배당액이 늘어나 실질취득가는 보증금 241,000,000원 수준으로 고정됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 박수진의 인수 부담은 실질 0원*으로 해소됩니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 확약 밖에 있는 심은정은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확인 가능한 취득 하한 123,200,000원은 최신 거래 148,000,000원의 83.2%이지만, 미상 인수액이 더해질 수 있고 최근 가격 추세도 -18.5%입니다. 따라서 결론은 박수진 확약은 긍정, 심은정 확인 전 입찰은 보류입니다.
