인천지방법원 2025타경512930. 인천 미추홀구 도화동 도화빌라 가동 1층 201호, 전용 43.18㎡ 다세대주택입니다. 감정가 73,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 25,039,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 가격이 크게 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차권자 안효진은 2020.03.23 전입·점유를 시작했고 2020.02.13 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 73,000,000원입니다. 말소기준인 2025.03.13 서울보증보험 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 25,039,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 850,702원을 제외한 24,188,298원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 48,811,702원이 인수됩니다. 따라서 입찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 73,850,702원입니다. 한 번 더 유찰되어 낙찰가가 17,527,300원으로 내려가도 인수액은 56,188,191원으로 늘고, 12,269,110원까지 내려가면 인수액은 61,351,734원으로 커집니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512930 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 541-17 도화빌라 가동 1층201호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 경인로252번안길 27-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 43.18㎡ · 제1층 제201호 |
| 소유자 | 김현정 (2022.08.02 소유권이전 · 거래가액 76,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 25,039,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2025.03.13 갑구 13번 서울보증보험 가압류 16,788,261원입니다. 문제는 안효진의 임차관계가 그보다 훨씬 앞선다는 점입니다. 임차권등기 자체도 2024.04.19로 말소기준 이전이고, 전입·점유일은 2020.03.23, 확정일자는 2020.02.13입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 사라지는 후순위 권리가 아니라 매수인 인수 가능성이 현실화된 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안효진 | 1층 201호 43.18㎡ 전부 | 73,000,000원 | 2020.03.23 / 2020.02.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 안효진은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니며 보증금 73,000,000원은 한 번만 계산합니다.
② 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 25,039,000원 | 48,811,702원 | 낙찰가 하락분을 미배당 보증금이 상당 부분 상쇄 |
| 4회 유찰 시 | 17,527,300원 | 56,188,191원 | 낙찰가는 감소하지만 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 12,269,110원 | 61,351,734원 | 총부담은 보증금 73,000,000원 부근에 계속 묶임 |
이 구조에서는 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 현재 회차보다 최저가가 낮아져도 배당재원이 줄기 때문에 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 커집니다. 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이어야 합니다.
③ 시세 비교 — 2,503만원이 아니라 7,385만원으로 비교
도화빌라 541-17의 동일면적 43.18㎡ 실거래 표본은 2022.07 1층 76,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 25,039,000원만 놓고 보면 76,000,000원의 32.9%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자라 투자 판단 근거로 쓰기 어렵습니다. 현재 회차의 실제 비교대상은 73,850,702원의 실질취득입니다. 이는 76,000,000원 실거래와 차이가 크지 않아 “3회 유찰이라 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 43.18㎡ | 1 | 76,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 25,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 850,702원 |
| 1. 임차인 안효진 보증금 | 73,000,000원 | 24,188,298원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 16,788,261원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 73,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금의 미배당액은 48,811,702원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 서울보증보험 가압류와 신청채권자 주택도시보증공사의 청구는 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 평슬래브지붕 지하1층·지상2층 건물 내 제1층 제201호입니다.
- 주변환경. 도화초등학교 남측 인근에 위치하고 다세대주택 중심의 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 불가능합니다. 인근 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 세로(불)를 이용해 출입하며 토지의 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 191.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,043,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 도화빌라(541-17)는 총 6세대이며 준공일은 1994.12.31입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 입찰가 기준 인수액 48,811,702원을 반드시 합산해 실질취득을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수액 56,188,191원, 5회 유찰 시 61,351,734원으로 커집니다. 낙찰가 하락이 그대로 매입원가 절감으로 이어지지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 안효진의 전입 2020.03.23, 확정일자 2020.02.13, 보증금 73,000,000원과 배당요구 내역을 등기부·매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 기재가 있으므로 확약서 원문과 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 차량 접근. 감정평가상 본건까지 차량 접근이 불가능한 점은 실사용과 재매각 시 반드시 확인할 요소입니다.
- 거래 표본. 동일면적 비교 실거래가 2022.07 76,000,000원 1건뿐이므로 단일 가격만을 현재 시세로 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “2,503만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 3회 유찰된 최저매각가 25,039,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 73,000,000원에서 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 안효진의 대항력 있는 보증금 73,000,000원이 앞에 서 있습니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 48,811,702원을 매수인이 인수하면 실질취득은 73,850,702원입니다.
더 유찰되어 최저가가 내려가더라도 인수액이 함께 증가하기 때문에 총부담은 계속 보증금 73,000,000원 부근에 묶입니다. 비교 가능한 동일면적 실거래도 2022.07 76,000,000원 한 건뿐입니다. 여기에 총 6세대의 소규모 다세대, 차량 접근 불가, 현재 3회 유찰이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 싸다고 단정하기 어렵고, 권리분석의 승부처는 임차보증금 인수액입니다.
