한 줄 평 최저가만 보면 절반 수준으로 내려온 오피스텔이지만, 핵심은 임차보증금 1.7억원 임차권입니다. 김형규 임차인은 전입·확정일자가 말소기준 이전으로 대항력과 우선변제권을 보유하고 있어, 낙찰가는 실질취득 비용 판단의 일부일 뿐입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 별도 확인이 필요합니다.
감정가
169,000,000원
오피스텔
최저가
82,810,000원
2회 유찰
임차보증금
170,000,000원
김형규 임차권
매수인 인수
89,080,580원
확약 전 계산
인천지방법원 2025타경512974. 인천 미추홀구 숭의동 삼성프린스빌 6층 601호 오피스텔입니다. 감정가는 1.69억원, 현재 최저가는 8,281만원까지 내려왔지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기입니다. 을구 5번 김형규의 임차보증금은 170,000,000원이며 전입 2022.03.18, 확정일자 2022.02.14로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512974 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-72 삼성프린스빌 6층601호 |
| 물건종류 / 규모 | 오피스텔 · 전용 64.47㎡ |
| 소유자 | 김은규 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
⚠️ 대항력 임차권 주의 김형규 임차인은 보증금 170,000,000원, 전입 2022.03.18, 확정일자 2022.02.14로 우선변제권을 보유합니다. 배당 부족분은 매수인 인수 가능성이 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김형규 | 170,000,000원 | 有 | 有 | 확인 필요 |
| 김은성 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 백명현 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 임차인 김형규 보증금 | 170,000,000원 | 80,919,420원 |
| 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
최저가 하락만으로 판단할 수 없으며 임차권 위험을 함께 봐야 합니다.
✅ 긍정 요소 2025년 이후 압류·경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 또한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 임차권 처리 측면에서 확인 포인트입니다.
⛔ 핵심 위험 확약서 적용 여부가 확인되지 않는 경우, 김형규 임차보증금 170,000,000원 중 미배당분 89,080,580원이 매수인 부담으로 계산됩니다. 최저가 82,810,000원만 보고 접근하면 안 됩니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 김형규 임차권등기와 주택도시보증공사 확약서 원본을 반드시 확인하세요.
- 실질취득 계산. 낙찰가와 별도로 인수 가능 금액을 함께 계산해야 합니다.
- 권리 소멸 확인. 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 임차권을 먼저 봐야 한다”
이 사건은 단순 할인형 경매가 아닙니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 1.7억원이 존재해 실질 취득 비용 판단이 달라집니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 적용되는지 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.