부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512988 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 73.17㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

136,666,666원 1억 3,666만 감정가 207,000,000원

감정가의 66% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 101,430,000원 최저가 대비 +34%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,014만원

최저가의 10% · 10,143,000원

감정가 대비

▼ 34.0% 싸게 매수

감정가 2.07억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인은 대항력·우선변제권이 있으나 HUG 말소동의 확약으로 주된 인수위험은 해소된 오피스텔입니다.

가격 최저가 101,430,000원은 실질취득 기준으로 판단해야 하며 실거래 비교자료는 확인되지 않음
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 10,143,000원 · 확약 적용 인수 0원
권리 김초롱 임차권은 대항력·우선변제권 존재. HUG 말소동의 확약 적용

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약 적용 여부와 범위를 입찰 전 원본 확인해야 합니다.

감정가

207,000,000원

오피스텔

최저가

101,430,000원

2회 유찰

실질취득

101,430,000원

확약 적용 인수 0원

핵심지표

임차권 확인

대항력·우선변제권 존재

인천지방법원 2025타경512988. 인천 부평구 부평동 아이씨티2 제4층 제404호 오피스텔입니다. 소유자는 조재근이며 2022년 거래가액은 253,000,000원입니다. 등기상 핵심 쟁점은 을구 순위 3번 주택임차권입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512988
소재지	인천광역시 부평구 부평동 416-4 아이씨티2 4층404호
용도 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 업무시설 이용
소유자	조재근
감정가 / 최저가	207,000,000원 / 101,430,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

임차인	점유	보증금	권리	판정
김초롱	제4층 제404호 73.17㎡ 전부	250,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 有	확약 적용 실질 인수 0원

⚠️ 인수 판단 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인 실질취득은 보증금 수준까지 상승할 수 있습니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 확약의 효력 범위는 반드시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,220,020원
임차인 김초롱 우선변제	250,000,000원	99,209,980원
주택도시보증공사	250,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

실거래 자료가 없어 유찰 시나리오별 미배당을 표시합니다.

✅ 권리 관점 확약이 유효하다는 전제에서는 임차권 인수금액이 실질 0원으로 정리됩니다. 대항력·우선변제권 임차인이 존재한다는 점 자체는 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부평시장역 인근으로 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 버스정류장 및 인천1호선 부평시장역 접근성이 있습니다.
규제. 일반상업지역, 방화지구 등 토지이용계획 사항이 확인됩니다.
용도. 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) 이용 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. HUG 말소동의 확약서 원본과 적용 범위를 반드시 확인하세요.
임차권등기. 대항력 있는 임차권이 존재하므로 확약 외 변동사항을 점검해야 합니다.
가격 판단. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최저가만으로 시세 메리트를 단정하지 않습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — “확약은 중요하지만 원본 확인이 먼저”

이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차권 구조입니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하지만 HUG 말소동의 확약이 기재되어 해당 임차인의 실질 인수 부담은 0원으로 판단됩니다. 다만 확약은 해당 임차인에 한정되는 판단이므로, 입찰 전 확약 내용과 매각 조건을 확인하는 것이 가장 중요합니다.

부동산강제경매

확약으로 인수 부담은 줄였지만, 임차권 구조를 확인해야 하는 오피스텔 — 아이씨티2 404호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약은 중요하지만 원본 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	2억 700만원
2	2026-06-23	유찰	1억 4,490만원
3	2026-07-23	대기	1억 143만원