인천지방법원 2025타경513027. 검암동 보떼하우스 103동 4층 401호, 전용 58.1㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최근영이며 2022.02.04 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 208,000,000원입니다. 현존 권리관계에서 눈에 띄는 것은 담보권이 아니라 임차권과 점유자입니다. 과거 우리은행·청천새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.10.13 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞선 2022.01.14 전입·점유의 박혜경은 보증금 208,000,000원, 확정일자 2021.12.10, 임차권등기 2024.03.08이 확인됩니다. 원칙적으로는 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 회차 계산상 미배당액은 140,024,322원입니다. 다만 이 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약이 이행되는 전제에서는 박혜경 관련 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 679-5 보떼하우스 103동 4층 401호 · 도요지로202번길 10-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.1㎡ · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 · 사용승인일 2012.10.11 |
| 소유자 | 최근영 · 2022.02.04 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 69,629,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 그 밖 임차인은 미상
등기부상 과거 근저당권은 이미 말소돼 현재 경매에서 매수인이 인수할 담보권으로 남아 있지 않습니다. 문제는 말소기준인 2025.10.13보다 앞선 임차관계입니다. 박혜경은 2022.01.14 전입·점유, 2021.12.10 확정일자, 2024.03.08 임차권등기까지 갖춘 상태로 보증금은 208,000,000원입니다. 원칙대로라면 배당 부족분을 매수인이 인수하지만, 이 임차권에는 말소동의 확약이 제출돼 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
반면 박서하는 2024.09.06 전입이 확인되며 역시 2025.10.13보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 실제 임차인은 박혜경·박서하 2명이며, 보증기관의 대위·승계 신고를 실제 임차인으로 중복 합산하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — ‘0원 확정’이 아니라 ‘박혜경만 0원*’
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜경 401호 58.1㎡ 전부 | 2022.01.14 | 208,000,000원 | 2021.12.10 | 대항력 확인 | 우선변제 배당요구 2024.03.08 | 실질 0원* 말소동의 확약 적용 |
| 박서하 | 2024.09.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 대상 아님 |
③ 시세 비교 — 33.3% 숫자는 크지만, 최종 실질취득액은 아직 미정
보떼하우스 103동·104동 전용 58.1㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.01 4층이 208,000,000원, 2022.03 3층이 210,000,000원에 거래됐고, 비교 평균은 209,000,000원, 최신 거래는 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 58.1㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 58.1㎡ | 4 | 208,000,000원 |
| 평균 | 58.1㎡ | 2건 | 209,000,000원 |
현재 최저가 69,629,000원은 비교 평균 209,000,000원의 33.3%입니다. 다만 이 사건에서 이 비율을 곧바로 “시세의 3분의 1에 산다”는 의미로 읽으면 안 됩니다. 박혜경은 확약으로 실질 인수 0원* 처리할 수 있지만, 박서하의 보증금과 승계 여부가 미상이기 때문입니다. 최종 실질취득액은 69,629,000원에 박서하 관련 승계액이 존재할 경우 그 금액이 더해지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,629,000원 가정 · 룰상 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,653,322원 |
| 1. 임차인 박혜경 보증금 | 208,000,000원 | 67,975,678원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박혜경의 보증금 부족분은 140,024,322원입니다. 다만 박혜경 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 확약이 이행되는 전제에서는 그 부족분을 매수인이 실질 부담하지 않는 것으로 보아 박혜경 관련 인수액은 0원*입니다. 박서하의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 박혜경 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 69,629,000원 | 140,024,322원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 48,740,300원 | 160,537,025원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 34,118,210원 | 174,895,918원 | 실질 0원* |
박혜경만 놓고 보면 확약이 없을 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 확약 때문에 박혜경의 실질 인수는 0원*으로 보지만, 이 효과를 박서하에게 확대 적용할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 2012.10.11입니다.
- 입지. 서인천고등학교 남서측 인근으로 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다. 남측과 북측으로 노폭 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지. 공시지가 1,740,000원/㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 보떼하우스 103동·104동은 16세대로 확인되며, 비교 가능한 전용 58.1㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 동일 물건군의 평균 유찰 횟수도 3.0회여서 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박혜경 확약 원문 확인. 말소동의 확약의 당사자·대상 임차권·말소 조건과 실제 이행 절차를 매각기일 전에 원문으로 대조해야 합니다.
- 박서하 보증금 확인. 2024.09.06 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부를 확인해 실제 승계액을 산정해야 합니다.
- “34%”에 현혹되지 않기. 최저가가 감정가의 34%, 비교 평균의 33.3%이더라도 미상 임차인의 승계액이 더해지면 실질취득액은 달라집니다.
- 실거래 신선도 확인. 비교 거래는 2022.01과 2022.03의 2건입니다. 2026.08.25 입찰 전에 현재 매매호가·실거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명의 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 확인하고 명도 비용·기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담이 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 ‘확약의 범위’를 먼저 본다
감정가 203,000,000원이 세 차례 유찰되어 최저가가 69,629,000원까지 내려온 물건입니다. 표면상 가격은 비교 평균 209,000,000원의 33.3%에 불과합니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 최종적으로 얼마를 떠안느냐입니다.
박혜경의 보증금 208,000,000원은 원래라면 낙찰가보다 크기 때문에 미배당액을 매수인이 인수해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 박혜경 인수는 실질 0원*으로 보는 것이 맞습니다. 하지만 그 확약은 박혜경에게만 적용됩니다. 2024.09.06 전입한 박서하는 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능성과 승계액이 아직 열려 있습니다.
따라서 이 물건은 “69,629,000원짜리 다세대”로 단정할 단계가 아닙니다. 박혜경 확약은 호재, 박서하 미상임차는 핵심 리스크. 박서하의 임대차 내용까지 확인해 승계액이 없거나 감당 가능한 수준임이 확인될 때에야 낮아진 최저가의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
