부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513045 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 19.47㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

54,211,000원 5,421만 감정가 100,000,000원

감정가의 54% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 49,000,000원 최저가 대비 +10%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

490만원

최저가의 10% · 4,900,000원

실거래 대비

▼ 50.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 1.09억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 임차권등기 임차보증금 인수 위험이 핵심입니다.

가격 최저가 49,000,000원이나 임차보증금 부족분 61,282,000원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 4,900,000원 · 실질취득 약 110,282,000원 수준 검토 필요
리스크 곽호빈 임차권등기 대항력·우선변제권 존재, 확약 여부 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 4,900만원까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 임차인 곽호빈의 보증금 109,000,000원 중 배당 부족분 61,282,000원 인수 가능성이 있어 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

감정가

100,000,000원

감정 기준

최저가

49,000,000원

2회 유찰

실질취득

약 110,282,000원

낙찰가+인수액 기준

인수액

61,282,000원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경513045. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1003호 오피스텔입니다. 감정가는 1억원이며 현재 최저매각가는 4,900만원입니다. 겉으로는 유찰 2회의 할인 매물처럼 보이지만, 등기부상 주택임차권등기가 존재하고 대항력 있는 임차인이 확인되어 단순 최저가 접근은 위험합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513045 (강제경매)
소재지	인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1003호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 오피스텔로 이용중
소유자	손재현
감정가 / 최저가	100,000,000원 / 49,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 109,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

2023년 9월 주택도시보증공사 가압류가 설정되었고, 이후 강제경매가 진행되었습니다. 핵심 권리는 을구 1순위 주택임차권입니다. 임차인 곽호빈은 임차보증금 109,000,000원, 전입 2021.12.03, 확정일자 2021.11.11로 대항력과 우선변제권을 보유합니다.

② 임차인 분석 — 매수인 인수 가능성

임차인	보증금	대항력	우선변제	인수위험
곽호빈	109,000,000원	有	有	61,282,000원 가능

⛔ 핵심 위험 현재 회차 매각가 49,000,000원 기준 임차인은 47,718,000원을 배당받고 부족분 61,282,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득은 최저가가 아니라 약 110,282,000원 기준으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,282,000원
임차인 곽호빈 보증금	109,000,000원	47,718,000원
주택도시보증공사 가압류	1,020,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가 4,900만원보다 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 부담을 봐야 합니다.

④ 입찰 판단

⚠️ 유찰 할인 착시 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차보증금 인수 가능성이 있어 가격 메리트가 그대로 이어지지 않습니다.

임차권 확인. 매각물건명세서상 주택임차권등기와 임차보증금 109,000,000원을 반드시 확인해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부가 실제 인수 판단에 중요합니다.
실질취득 기준. 단순 최저가 49,000,000원이 아니라 인수 가능 금액을 포함해 입찰가를 검토해야 합니다.
용도 검토. 오피스텔 이용 상태와 임대수요를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 숫자상 할인폭은 커졌지만, 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 인수형 물건입니다. 매수인은 최저매각가만 보고 접근하면 안 되고, 임차보증금 부족분 인수 가능성을 반영해야 합니다. 권리 정리가 확실히 확인되지 않는다면 가격보다 위험 관리가 우선인 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 제이케이루체스타 1003호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 매수인 인수 가능성

③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

④ 입찰 판단

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (12장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억원
2	2026-06-23	유찰	7,000만원
3	2026-07-23	대기	4,900만원