부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513051 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 53.26 ㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

81,780,000원 8,178만 감정가 152,000,000원

감정가의 53% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 74,480,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

744만원

최저가의 10% · 7,448,000원

실거래 대비

▼ 42.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.43억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권등기 보증금 인수가 핵심인 물건으로 유찰 후에도 실질취득액을 확인해야 합니다.

가격 최저가 74,480,000원이지만 임차보증금 부족분 105,260,640원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 7,448,000원 · 실질취득 약 178,000,000원 수준 검토 필요
리스크 주택임차권등기 존재·대항력 임차인 김성민 인수 가능성

한 줄 평 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 178,000,000원이 존재하며, 현재 회차 기준 매수인이 부담할 수 있는 부족분은 105,260,640원입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 인수형 물건입니다.

감정가 / 최저가

152,000,000원 / 74,480,000원

2회 유찰

실질취득 기준

179,740,640원

최저가+인수 가능액

시세(최근12개월)

135,000,000원

최근 2건 평균

인수 가능액

105,260,640원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경513051. 인천 남동구 서창동 행복드림타운 제1동 제4층 제401호 다세대주택입니다. 감정가는 1억5200만원, 현재 최저가는 7448만원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부상 을구 순위 7번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 김성민은 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513051
소재지	인천광역시 남동구 서창동 566-1 행복드림타운 1동 4층401호
물건종류 / 면적	다세대 · 전용 53.26㎡
소유자	최애니
감정가 / 최저가	152,000,000원 / 74,480,000원
청구액	178,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 주택임차권등기 권리는 별도 검토가 필요합니다. 임차인 김성민은 보증금 178,000,000원, 전입일 2022.01.17, 확정일자 2021.12.06으로 대항력과 우선변제권을 보유합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김성민	178,000,000원	有	有	105,260,640원 가능

⚠️ 실질취득액 기준 판단 현재 매각가 74,480,000원에서 임차인 배당액 72,739,360원을 제외하면 부족분 105,260,640원이 발생합니다. 매수인이 이를 인수할 경우 실질 부담은 약 1억7974만원 수준으로 올라가며, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

거래월	면적	층	거래가
2025.09	53.26㎡	5층	105,000,000원
2025.01	52.78㎡	2층	165,000,000원
평균	53.26㎡	2건	135,000,000원

최근 12개월 평균 거래가는 135,000,000원, 최신 거래가는 105,000,000원입니다. 최저매각가는 표면상 낮지만, 임차보증금 인수 가능액을 포함하면 실질취득 부담은 시세 대비 높아집니다.

배당 분배 (현재 최저가)

가격 비교

최저가보다 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 김성민 보증금 178,000,000원과 부족분 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
최저가 착시 주의. 7448만원 낙찰가만으로는 실제 취득비용이 판단되지 않습니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부 및 범위를 원본 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰이 곧 기회는 아니다”

이 물건은 최저가가 크게 떨어진 전형적인 유찰 물건처럼 보입니다. 하지만 핵심은 대항력 있는 임차권입니다. 매수인이 부담할 수 있는 보증금 부족분이 존재하기 때문에 실질취득 기준으로 다시 계산해야 합니다. 권리상 인수 위험이 해소되지 않는다면 낮은 낙찰가는 충분한 할인으로 이어지지 않습니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 핵심 — 인천 행복드림타운 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰이 곧 기회는 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 5,200만원
2	2026-06-23	유찰	1억 640만원
3	2026-07-23	대기	7,448만원